房地产行业周报:香港调高印花税率,住宅市场短期收缩

事件:11月4日,香港政府宣布修订《印花税条例》,全面提高住宅物业交易的从价印花税税率,税率统一调至15%,以取代现时的双倍印花税率。新措施将沿用现行双倍印花税率下的豁免安排,豁免对象主要为在购买首套房的香港永久性居民。除指定豁免外,新税率适用于所有个人或公司购买住宅物业的交易。

点评:

2月以来楼市持续升温带来调控需求。自今年2月以来,香港住宅市场开始复苏,一二手房市场成交均开始出现反弹。一手房连续6个月成交在1000宗以上,二手房连续6个月成交在2700宗以上。9月份一手房成交3460宗更是创造了历史最高纪录。

楼市的热销推动房价持续上涨,3月至今香港中原城市领先指数(CCL)已累计增长10.27%,10月楼价指数更是环比急升4.40%,调控预期不断升温。

本轮调控旨在抑制投资性需求。在此之前,香港政府已经过出台过三轮印花税调控政策:1)2010年11月开始实施额外印花税政策,限制投机性需求;2)2012年10月,实施买家印花税政策,限制外来需求(主要是大陆买家);3)2013年2月,实施双倍印花税政策,限制投资性需求。自印花税政策出台后,香港楼市的投机性需求以及外来需求均有明显下降,然而投资性需求仍在市场中占据重要地位,是本轮香港楼市升温的主要推动力之一。年初时,投资需求在500宗左右,占总成交比例不到30%,然而9月投资性需求成交增至2606宗,占总成交比例也提升至35%。因此,政府本轮大幅提高了双倍印花税率,抑制投资性需求。

预计短期成交下滑,价格回调。在过去三轮印花税调控中,我们可以看到一二手房成交均会在未来三个月内出现较大程度下滑。其中一手房印花税率弹性更大,三个月内成交平均下滑54%,二手房成交3个月内平均下滑30%左右。而房价受税率调整影响程度较小,政策出台后首月房价平均回调2%左右,之后抑制效应逐渐减弱。我们认为本轮印花税率上调幅度较大,将对香港住宅的投资性需求产生明显冲击,短期住宅尤其是一手房成交萎缩,价格回调。值得注意的是,非住宅物业不在本次调控之中,不排除部分增量资金将流入商办物业,建议关注香港优质商业地产公司,如太古地产(1972.HK)。