地产行业周报:成交延续低位,信贷端亦趋紧

本周观点:十月日均成交环比下降12%,政策调控效果明显。本周我们走访了杭州和东莞楼市,亦能感受到观望情绪渐浓,市场转淡,同时银行端信贷已有所收紧,杭州首套房首付比例基本已提高至3成,利率亦上升至基准9.5折。在政策收紧及基本面下行背景下,板块难有整体性机会。建议关注:1)临近年末,年底举牌行情无法证伪的背景下,投资者可适度布局高股息率低PB的险资概念股首开、金融街、金地等个股;2)考虑恒大入主深深房,可关注地产壳公司尤其是国企壳公司主题性机会,相关标的如沙河、深深房、大龙、粤宏远、京能置业等;3)定增或员工持股倒挂的优质白马新湖中宝、中洲;4)资源型个股招商、城建、福星及具备安全边际且业绩爆发的转型股宋都、广宇、世联等。

本周成交:成交整体环比降1%。本周重点城市成交57998套,环比降1%,同比升5%,其中一线城市环比降14%,二线城市环比升1%,三线城市环比升1%,低于2016年周均值2.1个百分点,2016年日均成交环比2015年上升21.4%。推盘量上升,去化率上行。上周(10.24-10.30)重点城市新开盘44个项目,推出房源14086套,环比升51%,高于2016年均值75.4个百分点。开盘价格平均涨4.32%,涨幅环比降1.76个百分点,平均去化率74%,环比升5个百分点。一手商品房11月日均成交:环比下降,同比上升。截止11月5日,11月重点城市日均成交套数环比降2%,同比升1%。其中一线城市环比降21%(同比降31%),二线城市环比升4%(同比升12%),三线城市环比降11%(同比降13%)。19城二手房挂牌量环比降16.9%。受房源清理和规范影响,本周更多城市挂牌量大幅下滑,11月5日19城市二手房挂牌套数31.3万套,周环比下降16.9%,其中深圳升25%,北京升12%,沪降0.5%,广州降85%,南京降75.5%,杭州降76%。

本周动态:事项:近期我们走访了杭州万科,并实地调研了当地楼市。平安观点:来访量大幅下滑,成交表现各异:新政后部分项目来访量下降50%以上,外围板块退潮更厉害。成交方面,各个项目新政后成交情况差别较大,10月22日开盘万科溪望项目推出180多套洋房,目前仅剩下几套,关键是定价比较合理。信贷收紧,首付提升:从我们走访的楼盘来看,房贷利率10月以来有所收紧。走访楼盘首套房首付都提高到3成,利率也提高到9.5折或基准。对于外地客来讲,如果在杭州无房(不管在外地有无房产)均可购买一套,但购房落户的政策已经暂停。明年或成交下行,价格调整将弱于2014年。明年来看,杭州市场成交量大概率下行,从今年土地成交来看,明年供应亦比较大。房价可能会出现松动,但空间不能和2014年对比,从透明房产网的数据来看,目前杭州主城区去化月数仅7.6个月,其中住宅去化月数仅3.2个月,库存情况比2014年好,同时房企资金情况亦比2014年好。

风险提示:基本面大幅恶化风险。