嘉宝集团:现金购入全国最佳地产基金

投资要点

公司现金收购光大安石51%股权,全国最佳地产基金平台收入囊中。

公司近期公告,现金15亿元收购光大安石(北京)房地产投资顾问有限公司(以下简称“光大安石”)51%股权、光大安石(北京)资产管理有限公司(以下简称“安石资管”)51%股权,前者是光大安石的投资平台,后者为光大安石的投后平台(两者统称为目标公司)。交易完成后,上市公司将拥有全国最佳地产基金平台的控股权,未来做大资产管理规模指日可待。

经承诺,目标公司2016年归属上市公司的净利润为1.05亿元。

根据交易方案,目标公司的原控股方光大安石投资对业绩做出承诺,2016年、2017年、2018年的业绩分别为2.11亿元,2.26亿元,2.54亿元,按照51%的股权比例,分别为1.05亿元,1.13,1.27亿元

参考一级市场估值,资产荒背景下优秀GP 较易扩张规模,假设PE30倍。

根据交易方案中资产评估数据,参考资产管理类公司的PE 估值情况(广发基金11倍,华夏基金19倍,东吴基金21倍),考虑到二级市场流动性溢价,以及资产荒背景下优秀GP 难觅,未来公司资产管理规模可以快速增长。假设PE为30倍,参考承诺的业绩,则光大安石地产基金这部分对应的市值为2016年1亿元净利润*30倍PE=30亿元

根据现有管理规模和业绩推算,地产基金未来业绩超预期是大概率。

根据港股0165.HK 光大控股半年报的披露,目前光大安石旗下房地产基金规模为1.3亿美元+156亿人民币基金。本次交易完成后,预期光大安石地产基金将重新出发,在资产荒背景下,快速扩张资产管理规模是大概率。

假设资产管理规模做到200亿人民币,若仅考虑1.5%的管理费,则收入为3亿元,归属上市公司1.5亿元,较高利润率水平完成业绩承诺几乎无压力。

若假设项目端8%收益率,优先级资金成本6%,4:1的杠杆,劣后端受益+1.5%的管理费,60%的净利润水平,则归属上市公司净利润约2.88亿元,对应市值约86亿元=2.88亿元*30PE

公司NAV 约87亿元,受益本轮房价快速上升,具备一定的安全边际。

公司项目主要分布在上海嘉定以及昆山,受益于本轮房价的快速上涨,公司资产质量得到提升。即使目前楼市政策有收紧的趋势,但是嘉定以及昆山项目的价值无庸置疑,静待时日后预期将迎来下一轮上涨。

盈利预测及估值。

受益上海嘉定和昆山花桥房价快速上涨,公司业绩持续稳定释放。本次购入光大安石地产基金GP 平台,公司业绩将得到进一步的加强。预计2016-2018年公司EPS 为0.54、0.63、0.72元/股,对应PE 约25、22、19倍。