万科A:销售显著增长,但受股权之争有所放缓

公告三季报,实现营收1170.5亿元(+47.1%),归母净利润82.6亿元(+20.5%),EPS0.75元(+21%),ROE8.24%。

投资要点:

三季度销售放缓明显,营收重回同步增长。前三季度实现营收1170.5亿元(+47.1%),归母净利润82.6亿元(+20.5%),其中16Q3实现营收422.6亿元(+44.1%),归母净利润29.1亿元(+45%)。前三季度净利未与营收同步增长的主要原因为上半年低毛利率产品集中结算使营业成本更快速增长,占比一度达73.69%,较15年末上涨3个pc,16Q3净利增长基本与营收同步增长,至9月底营业成本占比回落至73.47%,另投资收益达22.46亿元(+51.65%)。三费率6.11%,同比下降0.5个pc,毛利率26.53%,较16H小幅回升。16年前三季度累计销售面积1992万方(+38.1%),累计销售额2629.of乙元(+43.7%),均价1.32万元,其中Q3实现销售面积583.2万方(+8.4%),销售额728.2亿元(+2.5%),均价1.25万元,受股权事件影响销售增速明显放缓。前三季度大陆各区域销售占比广深区域21.8%,上海区域28.9%、北京区域24.3%、中西部区域25%。9月实现销售面积213.4万平方米,销售金额253.8亿元,预计16年Q4月度销售额200-250亿元,全年销售额3200亿元(+22.4%)至3300亿元(+26.2%)。

加速开发,竣工进度有望超计划。前三季度累计新开工2441.4万方(+74.6%),达到全年计划新开工的111%,累计竣工面积1123.8万方(+44.6%),达全年计划竣工的54.4%,考虑年末迎来竣工高峰,竣工面积有望达到年初计划。

坚持审慎拿地,已售未结资源持续增长。前三季度累计新获项目99个,权益建面1149.7万方,土地成本5043元/方,支付交易价款合计689亿元,仅占前三季度销售金额的26.2%,拿地审慎。其中16Q3新增项目29个,权益建面350.2万方,地价5049元/方,是同期销售均价1.32万元/方的38%,价格合理。截至9月底权益建面合计3331.1万方,满足未来两年以上的开发水平。前三季度累计结算面积993万方(+50%),结算额1119.1亿元(+45.8%),均价1.13万元,其中16Q3结算面积338.4万方(+64.1%).结算额394.3亿元(+39.1%),均价1.17万元,截止9月底已售未结面积2506万方,金额3063.7亿元,较15年末分别+36.1%、+42.5%,确保17年结算量。

多项措施稳定团队,凝聚士气。为应对股权事件对员工士气和团队稳定性不利影响,上半年以“稳定队伍”为工作重点,强化价值观宣导、弘扬“不让奋斗者吃亏”的企业文化、走访一线加强员工沟通与组织员工活动多种措施稳定局面,控制风险。

财务状况持续良好,现金充足。截至9月底,在手现金751.9亿元,远高于超短债309.4亿元。资产负债率81%,同比增加2.3个pc,扣除预收账款后的资产负债率67%,同比增长3.4个pc,净资产率8.94%。受股权事件影响,标普、穆迪虽维持信用评级,但均将信用评级展望调为负面。

转型城市配套服务商,业务发展可持续。在进行项目拓展的同时注重深耕挖潜,力求盘活存量:1)物管业务推出“新福社区检测模型”和“睿服务3.O”,进一步实现“互联网+物业”:2)物流业务坚持“聚焦大客户、聚焦重点城市、主打高标库产品”的核心战略:3)商业地产业务通过合作收购印力集团快速获取优质团队,提升管理运营水平;4)养老业务积极布局,现已在北京、上海、广州等核心城市开业运营了12个养老项目和42个日间照料中心,品牌优质,反响良好;5)旅游业务集中打造滑雪运动规模化运营管理,实现万科松花湖和桥山北大壶两大滑雪度假区的统一管理,对北京石京龙滑雪场进行升级改造以及运营管理。

携手国开行,借城镇化获北京稀缺资源。10月26日,国开行名下中国新城镇公告与万科合作开发北京军庄镇项目,协议支付总额为2.09亿元,万科支付约1.046亿元,另双方需向孟悟村合作社支付金额为人民币285.1万元/年。军庄镇离中关村7公里, 为北京城区稀缺大型土地资源,也是北京市重点发展的小城镇。项目分东区和西区两片区,占地面积414万方:东区占地270万方,规划计容建面111万方,合资公司获独家开发权和运营权,计划成为集休闲度假、生态医养、亲子教育及创意产业于一体的综合生态旅游产业园区:西区占地144万方,合资公司有机会参与未来的棚户区改造、一级土地开发及后续的建设开发。国开行作为中国最大的政策性银行,多年来大力支持国家的城镇化进程,携手国开行借力城镇化进程低成本获取北京地区稀缺资源,未来发展空间广阔,且背靠国开行,项目有望获得低成本融资支持。

股权事件对公司的影响仍在持续,市场分化和热点城市调控给业务发展带来机遇而非挑战,未来将持续受益于行业优胜劣汰带来的更多商机,外加“八爪鱼”轻资产城市运营商战略发展提升公司发展空间以及与国开行合作形成的全新开发模式项目拓展稳健可持续。维持15-17年EPSl.96、2.29、2.54元,三年复合增长16%的预测,公司房开业务最新RNAV21.

13。考虑股权之争可能给公司优势发挥和战略实施带来不确定性,暂不给予投资评级和目标价。

风险提示:股权之争影响一系列经营战略实施:调控政策下销售不达预期。