房地产最新政策分析:地产调控再入拐点及小周期理论框架的再实践

自2008年以来,我们在多篇报告中阐述了这样一个观点:在有中国特色的社会主义市场经济条件下,房地产是调节周期和平衡利益的工具,房价既是经济问题,也是民生问题,“楼市”也是要“讲政治”的!每当经济疲弱,政府大概率都会刺激、扶持房地产;每当经济过热或者是房价飙涨,政府大概率都会出台政策打压、调控、给楼市降温,以达到降低“楼市过热引发经济系统性风险”的几率,同时还能够把一部分有购买力的住房需求积攒起来、把有需求但购买力暂时不足的潜在购房者的购买力通过时间培育起来,待政府下一轮需要再“刺激楼市来救经济”时,再将这些需求释放出来。

2016年1月,我们又在深度报告《大机会或在重组》中预判2016年行业将延续2015年的繁荣,同时还判断2016年地产股的牛股来自于“重组预期股”。果然,今年楼市继续升温、地产股当中的牛股也基本来自于类似“恒大概念股”这样的有重组想象空间的品种!随着楼市升温,我们也前瞻性地提示了调控的可能性。今年3月份,我们分别发表了研报《铁律仍难打破,大机会仍需等候》及《越繁荣,越“烦恼”》,提示“房价越涨、舆论越不友好,调控、打压的概率越大,地产股的相对收益越差”,2016年地产股指数大幅下跌15%,跑输沪深300指数2.2个百分点,印证了上述判断。

我们认为:2016年传统地产股只有交易性机会、没有大机会,得做波段,并于1月底A股阶段性底部发表《超跌有望反弹,可以更积极些》、5月底至6月上旬的阶段性底部连发两篇深度报告《寻找“成长+价值”》及《地产A股小周期理论框架的梳理及实证应用》,准确在阶段性底部提示了今年地产股的两次波段性机会。

2016年国庆期间,近二十城出台或加码楼市调控政策,再次印证了我们2008年至今所总结、创设的地产研究框架的有效性。

短期来看,地产股板块可能会因本轮调控的负面影响而波动,但长期来看,符合“成长+价值”及“改革转型”两条主线的地产股品种仍值得投资者买入,维持对如下品种的“买入”评级——

①“成长+价值”主线:招商蛇口、华夏幸福、滨江集团、陆家嘴、冠城大通、鲁商置业;

②“改革转型”:苏宁环球、中天城投、皇庭国际、天健集团、厦门国贸、银亿股份、荣盛发展、格力地产、京汉股份、广宇集团、迪马股份等。