2016年8月房地产行业:业绩增速提升、政策预期企稳

中报综述

业绩增速明显提升:申万地产板块2016H1实现营业收入5860亿,同比增长39%,相比一季报增速明显回落,但仍高于2015年的增速37%;6H1实现归属于母公司股东净利润485亿,同比增长17%,相比去年增速提升了10个百分点。考虑到下半年地产结算价格增长的因素更趋明显,我们判断全年业绩增速会进一步提升到20%以上。

毛利率下滑趋势减缓:为剔除短期业绩大幅波动公司的影响,我们选取2015年营业收入规模超过30亿的公司作为重点公司。如果以对应报告期内的营业收入为权重按加权平均法测算,2015年重点公司的毛利率水平为28.3%,相比2014年下降了3.6个百分点,而2016H1为27.4%,相比去年下降不到1个百分点,下降幅度明显减缓。

少数股东损益增速回落:2015年我们统计的重点公司少数股东损益之和达到227亿,相比2014年增长了58%。而2016H1降低为72亿,同比增速回落至20%。 资产负债率开始改善:2015年末重点公司资产负债率为75%、扣除预收账款后的资产负债率为70%、净负债率(扣除货币资金后的有息负债与净资产的比率)为139%,均呈现持续爬升态势。而到2016上半年末,重点公司资产负债率为74%,扣除预收账款后的资产负债率为68%,分别有小幅的下降,但净负债率依然在上升,达到141%,上升了2个百分点。

个股分析

二线公司开发投资相对激进:我们对典型的开发类公司进行了核心业务指标的对比研究,从投资强度(报告期权益拿地金额/销售额,或权益拿地建面/销售面积)这个指标来看,新城控股2015和2016H1平均为187%、荣盛为124%、泰禾为94%、华发为57%,明显高于万科28%、保利35%。

地产业务可持续性存在差异:我们按存货账面价值/总市值排序,地产板块中只有27家公司超过100%,其中华夏幸福、首开股份、北辰实业存货增速均超过40%,华发股份、阳光城、泛海控股均超过30%,万科、金融街、中洲控股均超过20%,这类企业地产开发的持续性更强。

业绩超预期类个股明显增多:2016H1业绩相比2015实现扭亏并且业绩大幅增长的个股有广宇集团、万通地产、浙江广厦等12家公司;2015年实现盈利且2016H1业绩超过去年全年的个股有深大通、绵世股份、华联控股等15家公司。

股东分析

“国家队”持股继续加码:我们统计地产板块十大流动股东中国家队参与的个股共计77只,占比56%,持股比例超过2%的有43只。

险资持股相对集中:地产板块十大流通股东中险资参与的个股至少有44只,占比32%,持股比例超过2%的有20只,相比国家队持股更为集中,特别是集中在金地集团、金融街、万科等公司。

投资建议

板块财务指标显著改善,我们推荐华发股份、中洲控股、泰禾集团、南国置业、上海临港、深振业、陆家嘴、华侨城、保利地产等。