深圳国际:业绩下滑,但核心业务表现稳健

报告摘要

上半年核心业务盈利稳健。深圳国际近期发布2016年度中期业绩。上半年公司收入同比增加22%至35.8亿港元,净利润同比减少54%至6.3亿港元,期内EPS 为0.33元。但公司核心业务贡献净利润8.88亿港元, 同比增长4%,表现稳健。核心业务中,高速公路业务稳定增长,核心净利润同比增长4%至5.25亿港元,仍为公司最大利润来源;联营公司深圳航空客运量持续增长,收入同比增长9%至146亿港元,为公司贡献盈利4.13亿港元,同比大幅增长37%,表现亮丽;但物流业务受累华通源物流中心搬迁,利润同比下降17%至1.11亿港元,即使剔除华通源的影响利润同比仍下跌8%,国内市场对规模较小的传统物流设施需求下降,期内南京/山东物流园利润下降,转型升级需求突显。我们认为虽然上半年深圳国际利润下降,但其核心业务表现稳健,下半年高速公路及物流业务预期稳健,深航由于旺季效应预期利润表现好于上半年,而南玻A 股减持及公司潜在的土地价值释放,我们预期全年利润能保持与去年相若。

公司中期业绩下降受一次性及非现金性因素拖累。一次性因素方面,上半年公司补交自2009年至2015年出售南玻集团A股的营业税1.26亿港元, 而在去年同期公司出售南玻集团A 股获得利润5.14港元。公司上半年计提非现金名义利息2.74亿港元,由于公司与深圳市政府去年底就四条深圳市收费公路收费模式的调整达成协议,已收到首期补偿款人民币97.13亿元,但根据会计准则公司上半年要计提非现金性名义利息2.74亿港元, 大幅增加了财务成本,减少利润港币1.31亿元,而这一非现金性名义利息将在2~3年内持续影响公司净利润。一次性及非现金性因素拖累公司净利润较同比减少7.71亿港元。

潜在土地价值预期逐步释放。公司前海土地面积38万m2,首期开发已于去年底动工,土地面积3.88万m2,建筑面积16万m2,集办公、商业及住宅于一体,首期项目地价评估为20亿RMB。公司前海38万m2土地中,除仓储物流用地外的20万m2土地将陆续进行升级改造,公司正与政府沟通, 预期年内能与政府签订土地整备框架协议,前海土地的商业价值将逐步释放。梅林关地块,地理位置好,开发价值高,公司已于6月支付地价款24.97亿RMB,地块建筑面积为49万m2,土地成本36亿RMB,公司土地成本为每平方米建筑面积不到1万RMB,相对于周边5万/ m2的住宅房价,梅林关地块潜在价值高。公司预计梅林关地块最晚于明年产生首期收益。

综合物流港正在加速推进。公司已在沈阳、无锡、武汉、昆山等15个城市规划了代表现代化物流基础设施的“城市综合物流港”项目,规划土地面积421万m2,已取得土地186万m2。沈阳项目1期24万平米m2已投入运营, 出租率46%。昆山项目1期9.6万平米m2也已投运出租率达100%,客户包括京东、唯品会等。无锡、武汉及合肥项目1期总面积13.3万m2预期于年内投运,预出租率达65%。我们预期加速推进的城市综合物流港项目未来将是公司利润重要增长点。

投资建议:公司上半年净利润6.32亿港元。彭博一致预期,16F 净利润为17.7亿,17F 净利润为20.9亿,我们认为公司业绩能达到这一盈利预测。按现价12.38港元计算,2016年预测PE 为13.5倍。而且公司前海及梅林关土地商业价值加速释放,我们认为公司股价有上行空间。

风险提示:人民币汇率波动超过预期;梅林关土地开发进度慢于预期;前海土地土地整备框架协议签订慢于预期。