中洲控股:规模持续提升,成长后劲十足

平安观点:

毛利率下滑致业绩滑落:上半年公司营收同比增长42.1%,净利润下降93.7%,净利润大幅下降主要因:1)报告期主要结算的上海君廷项目和成都中洲中央城邦项目土地获取成本较高,与上年同期结算的深圳中洲控股金融中心项目相比,毛利率有较大幅度的下降。上半年公司整体毛利率同比下降26.8个百分点;2)由于业务规模扩张,期间费用率由9.47%上升至10.22%;3)递延所得税影响导致报告期内税费增加了5804.9万。

销售规模持续提升,土地获取渠道多样:公司坚持“高周转、扩规模、严管控、增效益”发展战略,期内实现地产销售面积44.0万平,销售额51.0亿元,同比分别增长149.9%和184.1%完成年度计划目标(105.2亿)的48.5%,远超全国商品房销售额同期增速(42.1%),业务规模持续扩张。其中成都中洲锦城湖岸为销售主力,贡献24.4%的销售额;惠州与上海区域分别贡献34.0%和30.0%的销售额。土地获取方面,公司延续深耕珠三角、长三角、中西部三大核心区域的战略布局,期内收购香港铜锣湾项目,实现香港地区双盘联动,竞得成都项目,进一步完善成都区域布局,合计新增建面6.71万平。考虑公司扩规模的发展战略,预计公司仍将积极拓宽项目获取渠道,增加优质土地储备。

持续融资提供弹药来源,股权激励及员工持股绑定利益:历史上保利、阳光城均通过“高杠杆、高周转、高成长”实现规模快速扩张,公司继承了“高周转、高成长”特征,同时充分利用再融资放开的政策红利。继去年完成对大股东20亿后定增后,再次公布35.11亿定增预案(修订后),全部用于地产项目投资,为后续公司做大做强提供充足弹药。继2015年推出股权激励后,期内公司进一步实施员工持股计划。目前已完成购买,累计持有公司2.75%股本,成交均价15.75元/股。股权激励与员工持股计划实现管理层、员工和股东利益绑定,有助公司进一步实现跨越式发展。

预收账款充足,负债率小幅提升:由于销售额大于结算收入,期末公司预收款较年初上升27.7%至75.9亿,为2015年总营收的1.5倍,奠定未来业绩增长基础。期末在手现金38.9亿,对一年内到期的长短期债务覆盖比例由2015年末的253%提升至256%。剔除预收款的资产负债率和净负债率较年初分别上升42个和22.2个百分点至134.3%和55.2%。

维持“强烈推荐”评级:由于毛利率下滑幅度大于此前预期,小幅下调公司盈利预测,预计公司2016-2017年EPS分别为0.64(-0.07)元和0.78(-0.1)元,当前股价对应PE分别为31.4倍和25.5倍。公司背靠大股东中洲集团,持续土地和资金支持,彰显对上市平台重视,为上市公司做大最强提供坚强后盾。持续贯彻“高周转、扩规模”发展战略,股权激励及员工持股绑定员工利益,销售增速及规模快速提升,民企入主执行力大幅改善。公司为目前市场难得的具备持续高成长特质的地产公司,大股东及上市公司深圳土地资源储备丰富,历史遗留的黄金台项目亦有望取得突破,维持“强烈推荐”评级。

风险提示:业绩及销量不及预期风险。