房地产行业研究周报:上海再出地王、万科发布中报

核心观点

板块投资策略方面,建议继续加配地产,特别是仓位较低的投资者,但需注意参与的位置和节奏,不建议追高买入。近期不少投资机构开始加仓地产,但有些依然比较犹豫。我们在上月中上调行业投资评级至买入后,多次强调地产板块的行情并不只是短期热点概念的扰动,板块的上涨还有估值提升的逻辑。随着新房市场向核心二三线城市集聚、销量的快速去化和新增供应的放缓,主要城市地价大幅攀升,而地价的刚性强于房价,从而导致房企的实际存货价值大幅攀升。此外在中报方面,尽管万科业绩增长10%(与结算项目毛利率低有关),但金地增长49%、华夏幸福增长31%、泰禾增长37%,华侨城和荣盛发展同比增速大幅好转。整体上看,地产板块的上涨有业绩的支撑。

板块标的选择方面,当前位置推荐泰禾集团、世联行、滨江集团、荣盛发展、华发股份、苏宁环球、保利地产、招商蛇口等。其中,1)泰禾集团:周末发布中报,业绩增长37%,净利率相比去年末提升3.2个百分点,年销售或超450亿,项目布局福州、上海、北京、深圳、苏州、东莞等高溢价城市,存货价值持续受益地价上涨,目前涨幅较小;2)世联行:互联网+、金融服务业务增长超预期,资管服务拓展发力,当前估值偏低;3)滨江集团:受益区域市场存货价值抬升,进军深圳拓展经营性地产,受益G20峰会,当前涨幅较少;4)荣盛发展:估值最低的二线蓝筹,战略转型逐步落地,中报业绩增速同比大幅改善;5)苏宁环球,大幅受益南京市场地价上涨,基本面支撑显著,医美拓展速度超预期。

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万科发布中报,强调股权之争影响到公司的正常运营。8月21日晚万科发布中报,强调2016年上半年是万科32年发展史中极为特殊的半年,从2015年7月以来悬而未决的股权事件加剧了公司合作伙伴、客户、员工、其他中小股东的担忧,影响到了公司的正常运营。但公司始创于2014年的事业合伙人机制发挥了中流砥柱的作用,公司销售创历史新高、新业务稳步推进,7月入选世界500强,排名356位。我们认为,万科控制权之争远未结束,公司基本面依然优异,万科对市场的示范效应还将存在。

官方首次定性首付贷“违法违规”。近日,包括住房城乡建设部、发改委、人民银行、工信部、国税总局、工商局、银监会等七部委下发《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》的文件,其中第五条明确规定,中介机构不得强迫委托人选择其指定的金融机构,不得将金融服务与其他服务捆绑,不得提供或与其他机构合作提供首付贷等违法违规的金融产品和服务,不得向金融机构收取或变相收取返佣等费用。金融机构不得与未在房地产主管部门备案的中介机构合作提供金融服务。我们认为,这是监管层响应抑制资产泡沫的又一次明确表态,有助于抑制交易过热的区域,有利于规范中介行业的发展。

上海静安区中兴路地块出让创楼板价地王。8月17日,上海静安区中兴路地块遭18家开发商哄抢,最终被融信以110亿元总价拿下,楼板价高达100315元每平米,溢价率139%。该地块是上海12年以来内环内第一次出让住宅土地,楼面成交价格已经打破了中国土地成交纪录。我们认为,只要土地竞拍方式、拿地集聚趋势和资金宽松的局面不改变,核心城市(上海、深圳、南京、杭州、武汉、苏州等城市)地王的出现难以抑制。