世茂股份:资源变现、业绩大增、销售持平

支撑评级的要点

上半年净利润大增50%,整售北京工三项目占当期的利润81%。上半年,营业收入63.4亿元,同比下降25%,净利润13.9亿元,同比增长50%,每股收益0.52元,其中整售北京世茂工三获投资收益11.2亿元,占比当期利润的81%;毛利率31.8%、净利率21.8%,分别下降4.9和提升10.9个百分点,其中商业地产销售毛利率维持高位40.5%,但住宅地产毛利率下降24.5%,因而拖累整体毛利率,预计下半年住宅地产毛利率将小幅回升。收入结构中非物业销售收入占比小幅回落至7.5%。报告期末,负债率和净负债率分别为67%和27%,处于行业较低水平。

房地产结算同比下降25%,销售全年预期同比持平。上半年,房地产结算金额59亿元,同比下降25%,其中住宅47亿元,同比下降19%,商业12亿元,同比下降43%;上半年,销售金额75亿元,同比持平,完成年初计划177亿元的42%,销售面积46万平米,同比下降18%,销售均价1.34万元,同比增长22%,销售表现弱于同行,维持全年销售预期177亿元的判断,同比持平,同时销售连续的低增长也会制约后续业绩的表现;报告期末,公司预收账款为59亿元,对于16年地产业务的业绩锁定率为78%,锁定表现较差。

多种融资渠道降融资成本,参投保险打造“商业+保险”模式。16年1月成功发行20亿元短期票据,最终票面利率为3%;于3月22日完成2016年公司债券(第一期)发行工作,实际发行规模人民币20亿元,最终票面利率为3.29%;3月推出再次67亿元定增预案收购商业地产项目,目前等待发审会过程当中;截至报告期末,公司资产负债率和净负债率也分为67%和27%,远低于行业平均水平,后续具有较大加杠杆空间。此外,16年1月公告计划出资1.1亿元参与新沃财产保险公司的设立,占注册资本的11%。

评级面临的主要风险

商业地产销售周转低于预期。

估值

鉴于销售低于预期,我们分别将公司2016-18年的每股收益预测下调至0.79、0.84和0.9元,维持目标价9.21元,维持买入评级。