北京城建:销售、业绩大增,京内土储再提升

北京城建16年上半年营业收入和净利润分别同比下降8%和增长49%,业绩大幅增长主要源于京内项目结算增多以及国信证券分红;上半年销售实现71亿元,同比增长46%,全年销售大概率创历史新高,同期大力拿地达147万平米,已超去年全年,主要为北京东南二环的望坛项目136万平米,京内土地储备再次提升,奠定未来较强的业绩释放能力;自15年起,公司先后发行58亿元公司债、发起52亿元房地产基金和拟发行30亿元优先股,合计将融资140亿元,大幅增强资金实力,结合公司享有北京一二级联动的拿地优势,将助力公司实施以通州为核心的京津冀新拿地策略。

我们维持2016-17年每股收益预测为1.07元和1.21元,维持目标价18.63元,并依然看好公司现有北京存量优质土储以及强大的北京增量拿地能力,维持买入评级。

支撑评级的要点

净利润同比增长49%,国信证券分红贡献2亿元。16年上半年营业收入30.0亿元,同比下降8%;净利润4.4亿元,同比增长49%,其中由于国信证券分红贡献2亿元投资收益;每股收益0.28元;毛利率31.6%和14.5%,分别提升4.4和5.6个百分点;公司三项费用率由上年的9.7%提升至11.6%,虽因结算和销售节奏不匹配致使小幅上涨,但近3年来仍在持续不断改善;净资产收益率2.3%,提升0.4个百分点。报告期内,负债率和净负债率分别小幅提升4个百分点至72%和下降10个百分点至54%,低于行业平均水平。

销售大幅增长46%,中标望坛、京内土储再次提升。16年上半年销售面积54万平米,同比增长67%;销售金额71亿元,同比增长46%,完成年初100亿元销售计划71%,全年销售大概率创历史新高。上半年拿地高达147万平方米(主要是136万平米的望坛项目,位于北京东南二环),同比增长152%,已超15年全年;新开工面积66万平方米,同比增长86%;竣工面积22万平方米,同比增长42%。

多渠道融资增强资金实力,增资中科曙光优化股权投资。16年3月,公司计划发行30亿元优先股。自去年下半年,公司多次依靠公司债、地产基金、优先股融资大幅增强资金实力,将助力公司实施以通州为核心的京津冀新拿地策略。报告期内,公司优化公司股权投资结构,继续加大在高科技、互联网金融产业特别是战略性新兴产业的投资布局,并在6月底增资中科曙光(603019.CH/人民币35.36,未有评级)1.4亿元获得0.67%股权,后者为计算机软硬件龙头。

集团6大业务赋予公司在北京国改中的产业链整合优势。目前集团拥有6大业务,包括:地产、工程、地铁设计、园林、商业地产和股权投资,具有产业链优势,这将赋予未来北京城建较大的资产注入想象空间。其中,在北京政府在推地铁线PPP过程中,城建设计(1599.HK/港币4.40,未有评级)有优先参与可能性,其业务包括前期勘探、设计、工程总包和投资,后续还将可能获得地产沿线项目,而由于城建设计没有开发资质,北京城建也有望预期合作开发。

评级面临的主要风险

销售弱于预期;跨区域经营风险。

估值

我们维持2016-17年每股收益预测为1.07元和1.21元,维持目标价18.63元,并依然看好公司现有北京存量优质土储以及强大的北京增量拿地能力,维持买入评级。