房地产开发行业-央行7月份信贷数据点评:对2016年居民资产负债表的预测

核心观点:

事件:8月12日央行发布7月金融数据报告,7月人民币贷款增加4636亿元,分部门看,住户部门贷款增加4575亿元,其中,短期贷款减少197亿元,中长期贷款增加4773亿元。

今年以来住户负债加速扩张,7月末贷款余额同比增近20%。今年年初以来月度新增居民贷款屡创历史新高,月均新增住户贷款4868亿元,而2015年仅3225亿元,此外4月以来新增居民贷款占新增贷款的比重保持在50%以上,7月份高达98%。累计来看,前7个月新增贷款同比微降0.6%,而新增住户贷款同比大增53.1%。

预计2016月末居民部门资产负债率9.5%,杠杆率44.8%。经过对社科院2014年居民部门资产负债表的更新,预计2016年末1)房地产占总资产的比重将由2014年末的53.8%升至55.2%;2)负债率水平有所上升,资产负债率由2014年末的9.1%小幅升至9.5%,而负债占扣除房地产的总资产比重由19.7%升至21.1%。假定2016年GDP 增速维持6.5%的水平,劳动者报酬占比与2014年一致,2016.7月末的负债占GDP 比重(杠杆率)将由2014年末的36.4%升至41.7%,占劳动者报酬比重由78.3%升至89.7%,至2016年末,杠杆率水平预计将进一步升至44.8%,占劳动者报酬比重接近100%。

综上,从静态来看,2016年末我国居民部门资产负债表呈现如下特征:1)资产集中度高,房地产资产占总资产比重超过一半;2)资产负债率水平较低,不到10%,但负债占通货与存款比例接近一半,占劳动者报酬比例接近100%,处于较高水平;3)以1990年日本数据作大致的参考,资产集中度已相当接近,但负债与杠杆率水平依然有一定距离。而从动态来看,随着近两年房地产市场及居民负债的快速扩张、GDP 增速的逐步放缓,资产集中度及负债水平均大幅攀升,风险快速累积。

投资建议:今年以来地产资金面一直处于较为宽松的状态,前7月房企到位资金同比增长15.3%,5月以来表现平稳,其中国内贷款、定金及预收款、个人按揭贷款累计增速普遍上升,个人按揭贷款占到位资金的比重创历史新高;而行政政策方面维持“因城施策”的基调,重点城市调控政策出台在预期之中。我们认为地产扮演着托底经济的重要角色,考虑到高基数的影响,四季度及明年年初地产表现依然面临下行压力,因此总体上将维持较为宽松的政策环境,而随着长端利率快速下行,降息的空间也逐步增大。板块投资方面,考虑到板块估值依然处于近两年中游的水平,而今明两年业绩有较强的支撑,我们维持推荐评级,重点关注1)低估值高库存布局重点城市的稳健标的华发股份,2)地产龙头保利地产、招商蛇口,3)新型地产华夏幸福及世联行,4)转型标的广宇集团。

风险提示:政策不及预期、销售增速放缓。