北京城建:盈利超预期,资产价值远高于市值获险资增持

公司16半年报实现营收/净利润30.03/4.35亿元同比-8.3%/+49.0%,基本EPS0.28元+49%。

投资要点:

净利润增速超预期,营收及预收款锁定1年半业绩。上半年营收30.03元同比-8.28%,归母净利润4.35亿元同比48.96%,扣非净利润4.39亿元+53.22%。分业务看,房地产开发销售营收28.28亿元同比-9.1%,毛利率31.81%较上年增加4.82个百分点:其中目前主要开发世华龙樾、海梓府、北京密码等项目的全资子公司兴华公司实现营收10.81亿元/净利润2.75亿元。期内公司收到国信证券2015年现金分红2.058亿元,占上半年净利润的半数,股权投资对利润的增厚显著。分地区,京、渝、蓉营收分别22.49亿元、1.89亿元、4.80元,同比-21.3%.-30.6%.+829%。财务保持稳健,资产负债率72%、净负债率54%,维持行业中低水平。账面预收款139.5亿元同比大增42%,业绩锁定强。

房屋销售创新高,北京土地拓展持续突破。上半年签约销售54.O万方同比增67%、70.8亿元+46%,完成2015全年销售总额的60%,预计全年可达130-150亿元同比+12%~29%。新增土储面积146.9万方+152%,新开工面积65.8万方+86%,竣工面积21.6万方+42%。期间以授权模式获得怀柔府东棚改项目,招标获得奥体文化商务园和望坛棚改项目。在手一级开发项目中,雪花项目综合商业地块入市,吴家村棚改项目已具备一次性招标条件,密云走马庄、昌平马池口项目有序推进。

望坛棚改项目计划3年完成开发,区位稀缺开发价值诱人,公司将耗资49亿元在大兴购安置房29万平用于部分项目拆迁,4-5年内完成盈利结算。项目位于东城区南二环外永外地区,总建面136万方,总投资预计433亿元,公司将获取该项目总开发额的15%盈利回报,预计将为公司带来不低于40亿元净利,并将获得项目配套经营管理权以及10多万方物业持有权。项目拆迂有望2017年底完成:1)政府主导,执行力超预期。东城区重点棚改项目,立项提前,并成立100多个工作组负责协调拆迁等手续。2)集团2007年就已介入项目调查,前期扎实的工作为项目顺利开发奠基。近期公司团购首创华业在大兴开发的住宅项目用于拆迁安置。该项目位于大兴区团河沐新路东侧,3214套、建面29万平,总价款49.55亿元,均价1.71万元/平。团购房分18年底/19年中交付。3)项目将采取产业化、模块化等高效的施工技术来建设。预计项目17年开始贡献利润。

业绩稳定增长,资产价值远大于市值,获稳定价值投资人险资等持续增持。近年公司深耕北京,资源拓展迅速,锁定未来5年以上高成长发展,每股未分配利润高达4.68元,账面净值12.02元,PB仅1.08倍,价值严重被低估。公司二级开发可结算权益货值超1500亿元,在手一级开发项目超200万方有潜力一二级联动,仍有机会继续在京获取一级开发项目。借助集团影响力获取首都圈资源优势显著,而股权投资增值及收益丰厚均将增厚公司价值及利润。在固定收益回报持续大幅下行背景下,优质地产拥有稳定增长回报,成为险资等重点配置资产选择。中报显示,中再保险等及关联人今年首次进入公司前10大流通股东,持股4.344%;中国人寿资产则持有公司股份达2.53%。公司资产价值远大于市值已被险资及公募基金发掘,并将持续被发掘,这也是我们持续推荐公司最重要的因素。

公司卡位深耕首都圈,丰厚资源储备和高超的项目拓展能力极大受益京房价易涨难跌、市政府东迁和京津冀一体化发展机遇,自身长于资本运作具备加杠杆空间,股权投资屡创佳绩,集团支持产业协同,未来有望持续受益国企改革,在资源获取、激励等方面取得新的突破,沉淀蓄势厚积待发,提速发展潜力十足。预测16-18EPS1.05/1.22/1.43元,当前合理资产估值24.883元/股,再次“强烈推荐”。

风险提示:棚改进度滞后;后续项目获取、房地产市场波动风险,股权投资风险。