招商蛇口:关注前海合作落地及系列改革红利,坚定价值投资

公司公告,2016年6月销售及近期购得土地使用权情况。

投资要点:

销售稳健增长,半年业绩符合预期。2016年7月签约28.10万方、54.50亿元,同比分别增45%/46%,环比6月小幅下跌。1-7月累计签约销售面积223.18万平方米、362.95亿元,同比分别增27%/49%,完成年度计划650亿元的56%。根据业绩预告,16H归母净利润约38-39亿元,同比增112%-117%,备考口径同比增34%-38%。公司的结算一般集中在下半年,上半年业绩高增长的主要原因是完成对深圳蛇口“南海意库梦工场”的整体销售,实现收益约12亿元(扣税后约9亿元)。预计全年销售和营收都将超额完成。

深耕核心城市,谨慎拿地。1-7月公司谨慎在京、津、穗、宁、苏、杭、宁波等地补充11个项目,总建面225万方、权益建面139万方,总土地款236亿元,仅有4个项目为100%权益。公司在手项目储备丰足,当前可结算建面超2600万方,且有大量的潜在资源(如前海蛇口土地、深圳旧改约300万方、中外运长航集团名下逾1万亩的仓储、物流用地),且未来在核心城市获取资源具备优势。

关注年内前海政企合作创新模式落地契机,前海开发将提速发展。6月18日,招商局集团与前海管理局签署协议组建合资公司共同开发前海自贸区2.9km2土地,深圳市和招商局集团双方各自持股50%,由招商局财务并表。7月公司与关联方安通捷码头、招商局物流设立注册资本金为5亿元的合资公司--深圳市招商前海投资控股有限公司(招商蛇口、安通捷码头、招商局物流各占82.5%、14%和3.5%),该合资公司即将与深圳市政府组建共同开发前海自贸区的合资公司。意义重大:1、年内完成前海2.9 km2土地详规与估价,以快速推进区域建设和资源价值释放清除障碍。2、公司全权负责前海2.9 km2土地的开发与管理。

关注央企改革、区域园区发展以及城市更新等可能带来的持续红利,重申看好公司“港区城”独特的盈利模式前景和估值提升的逻辑,以及,未来多方战略资源优势支撑公司短中长期业绩释放和资产价值的提升。RNAV33元/股,坚定价值投资,建议逢低吸纳,等待价值回归,再次“强烈推荐”。16-18EPS1.09/1.31/1.50元,PE14/11/10倍。

风险提示:自贸区建设进度不及预期;房地产市场波动风险。