海宁皮城:独特商业模式孕育高成长

公告内容 公司2010年上半年实现营业收入5.59亿元,同比增长107.24%;实现归属于上市公司股东的净利润1.2亿元,同比增长133.89%;实现基本每股收益0.45元。

投资要点:

收入大幅增长。商铺及配套物业租赁业务同比增长30.4%,主要为租金水平提高及租赁面积增加所致。酒店服务和商品销售业务营业收入分别增长28.64%和43.48%;商铺及配套物业销售业务营业收入大幅增长257.42%,主要原因是皮革城三期项目东区块已完工,上半年实现销售收入30,976.48万元,利润为12,223.82万元,预计2010年销售单价为5200元/平米,三期项目东区实现租金收入511.65万元,利润为278.60万元1-6月海宁皮革城客流量160.7万人次,同比上升3.01%。

毛利率大幅增长。2010年上半年公司主营业务毛利率为49.55%,比上年同期的41.68%增长7.87个百分点。其中,增长较快的是酒店服务业务,毛利率同比增长57.49个百分点,系去年上半年大酒店开业初期一次性低值易耗品等开办费用投入较大,而本期支出稳定所致。

“内增”项目。预计整体租金水平将从2009年的565元/(平米*年)上升到2011年的937元/(平米*年)。公司一期市场目前平均租金约在150元/(平米*月),预计未来年均涨幅在15%-20%。公司二期鞋业市场租金较低,维持在50-55元/(平米*月),公司计划在2010年下半年开始将鞋业市场2-3楼转变为皮衣服饰市场,预计超过60%面积租金水平将提升到100元/(平米*月),二期原牛仔市场租金水平涨幅将在15%以上。

“外延”项目。预计公司的自有出租面积2010年底将达到50万平米以上,其中皮衣服饰类将达到20.1万平米左右,比2009年增加13.2万平米。皮革城三期东区块按期交房并为公司贡献效益,西区块抓紧建设并 基本完成招商,租赁部分预计2010租赁单价为250元/(平米*年),销售部分在东区均价5600元/平米的基础上提高15%左右,销售收入将在2011年确认。皮革城四期裘皮广场项目完成招商,招商面积约27429平米,合约期限为5年,预计今年四季度实现开业,租金水平达到603元/平米/月的水平,达到原有裘皮商位平均租金的两倍以上,主要原因是2009-2010年秋冬一期裘皮商户效益普遍翻番,投标商户预期裘皮销售持续向好。辽宁佟二堡皮革城项目工程建设按期推进,招商选房工作顺利完成,租金水平在75元/平米/月,预计2010年9月计入公司收益,预计2010年和2011年租金涨幅分别在5%和20%;佟二堡销售部分售价高达3.48万/平米,预计2010年完成所有工程验收,2011-2012年逐步确认收入。河南新乡海宁皮革城项目预计在2011年10月开业,公司投入成本约为2000元/平米,远低于当地的商业用房价格,预计租赁单价约为1000元(平米*年)。收购股权、完成对江苏沭阳皮革城的控股,增厚EPS将近0.1元。东方艺墅项目目前完工进度为70.9%,预计将在2011年底竣工,公司还计划逐步尝试在已进入区域开展房地产项目。

未来拓展计划。公司目前正在做海宁皮革城五期(在二期对面开发建设沙发市场)的前期筹备工作,力争2011年开工。公司还计划在海宁当地做太阳能产品的交易市场。公司未来还有可能拓展京津、成渝和山东地区的新项目,计划每年新建1-2个项目。公司拟建项目分为两类:一是市场选址在城市周边地区,规划面积在15-20万平米左右的皮衣主业市场;另一类是在二、三线城市中心建5万平米左右的皮衣大卖场。

投资建议。我们预计公司2010-2012年的EPS分别为0.72元、1.47元和1.82元,对应动态PE分别为58倍、28倍和23倍。我们看好公司“专业市场+异地连锁”的独特发展模式,未来3-5年都将是公司的高速成长期,考虑到公司估值水平较高,我们给予“中性”评级。

风险因素。1、公司异地扩张项目进展低于预期;2、商铺机配套物业租金下降风险;3、同类市场及其它流通业态的竞争风险。