房地产行业:投资略低预期,增加供给与去库存并举

开发投资增速略低预期。1-6月房地产开发投资增速同比增6.1%,比1-5月回落0.9pc,其中6月单月同比增3.5%比5月份回落3pc,绝对值上6月份投资金额1.2万亿,仍创下历史单月新高。分类型看,1-6月住宅投资3.1万亿,同比增长5.6%,增幅较1-5月下降1.2个百分点。分区域看,6月东中西部分别同比增0.5%、5.8%、8.3%(5月:6.5%、10.1%、3.5%),西部地区增速有所提高,1-6月累计同比增速东中西部分别为4.6%、10.O%、6.5%,西部增速反超了东部。根据统计局口径,房地产开发企业本年完成投资指报告期内完成的全部用于房屋建设工程、土地开发工程的投资额以及公益性建筑和土地购置费等的投资。1—6月土地成交价款同比+10.2%、新开工面积累计同比+14.9%、施工面积+5.05%,忽略公益性建筑,则可以认为投资增速的放缓主要可能是受当前工程投资增速的放缓所致。我们注意到,14年2月到15年12个月房地产新开工面积累计增速始终为负数,2015年以来恢复正增长按照工期来推断14-15年的新开工除竣工和停工外应处于当前施工阶段,这使得当前施工面积在绝对值上同比增速降低,但另一方面也说明去库存政策有一定成效。6月末,商品房待售面积71416万平方米,比5月末减少753万平方米,连续降低4个月。

销售增速放缓情理之中。1-6月,商品房销售面积同比增27.9%增速比1-5月份回落5.3pc,其中住宅销售面积增长28.6%(1-5月:34.3%),在上年高基数上增速降幅扩大。商品房销售额累计增42.1%(1-5月:50.7%),其中住宅增长44.4%(1-5月:53.4%)6销售面积/金额同比+14.6%/20.9%,分别比5月下降10/16pc。

房价涨幅趋缓,6月份国房景气指数为94.40比5月份回落0.08点,年内首次回落。

受销售增幅放缓影响资金来源增幅略收窄。1-6月累计资金来源增15.6%(1-5月:16.8%),其中6月单月资金来源同比增11.3%较5月降低5pc,其中个人按揭贷款、定金及预收款的同比增速分别51.6%、30.1%(5月:7l.9%、38.2%),国内贷款同比降低4.6%(5月:+3.1%),自筹资金6月同比-5.2%,连续2个月负增长。

我国2季度GDP同比增速6.7%,较1季度走平,仍处年度增长目标区间,但1、2季度GDP增速同创09年2季度以来新低。上半年地产投资增速低于GDP增速,同时下半年销售在高基数上增速将持续放缓,从托底经济增长角度来看稳定房地产市场、继续去库存是主基调。近期发改委负责人表示,针对市场分化的情况,下半年应更加注重分类施策、因城施策,促进市场平稳发展,对一线及部分二线城市,要密切关注其库存下降情况,加大住房供应,合理引导住房消费,防止房价持续过快上涨;对三、四线等商品房库存较大的城市,积极采取有效措施,化解房地产库存。购租并举,深化住房制度改革。

短期看行业政策平稳、投资和销售数据基本符合预期,无惊喜无惊吓。我们围绕房地产发展转向区域性和结构性、从经济圈和经济带角度选股,“与城市群共成长”。

近期我们持续推荐的招商、华夏、城建、保利、泛海、金融街、嘉宝集团等等表现优异,中期策略报告以来涨幅超10%超越大盘和行业指数。继续推荐:“独特盈利模式和资源”的“招商蛇口、华夏、陆家嘴”,“地铁上盖或基础设施”资源的“京投发展、城投控股”、核心城市“资源丰富或获取资源能力强”的“城建、泛海、金融街、天健”,核心城市“解决同业竞争”的“上实”,布局于“城市群”的“保利”,以及“地产服务产业链”新秀“嘉宝集团”。

风险提示:刺激政策收紧,调控扩散、经济恶化等带来行业景气度下降等。