房地产行业研究周报:万科股权争夺背后,是资产还是未来?

上周五下午万科召开董事会,审议万科和深圳地铁资产重组预案及相关的12项议案。董事会由王石先生主持,出席及授权出席董事11名。独董张利平以其在职单位美国黑石和万科洽谈商业物业项目存在潜在冲突为由回避所有议案的表决。最终,“关于暂不召开临时股东大会”以及“标的资产和交易对方及滚存利润安排”等议案获得10票同意,其他议案的表决结果均为7票同意。晚间万科发布公告,董事会审议通过相关议案,公司股票6月20日起继续停牌,待取得深交所审核结果后通知复牌。从股票投资来讲,万科复牌目前依旧是市场的主要利空因素之一,补跌似乎不可避免。但万科管理层及主要(含潜在)股东对股权或可能控制权的争夺也许表明股权的潜在价值难以通过资产的溢价来衡量。这让人不得不思考几个问题:1)真正对小股东利益的重视(同股同权)是不是更可能出现在一个没有实际控制人的企业中;2)在地王横行资源获取持续性变差的背景下,到底应该淡定坚守能力还是积极怀抱资源;3)投资逻辑应着重于公司价值的发现还是股东能力和意愿的判断。去年以来宝能系的突袭让万科奔走在资源整合和维系平衡的风口浪尖上,无论博弈的结局如何,我们坚信依赖轨道交通实现公司地产价值的增长是各方利益的最终考量。而当“万金”估值均高高在上时,是否还要忽略当前正位于低估值的“招保”呢。

行业数据方面,上周样本城市新房销量有所明显回升(+26%)、样本城市存量房成交量大幅反弹(+84%)、统计局发布的投资数据略有下行。整体上看销量高峰在3月、行业数据高峰在4月已经较为明朗,但也并不建议对下半年保持悲观,三季度政策面依然存在超预期。

上周一股票市场大跌,但周三在被宣布延迟将A股纳入MSCI后明显反弹,表明当前下行和上涨均有难度,成交量相比5月份维持明显增长。地产板块投资机会并不明朗,前期主题概念类个股浦东金桥、合肥城建上周跌幅明显,当前少数个股行情依然是短资金驱动,缺乏持续性,参与价值不大。

投资观点。

我们当前看好国资背景的经营性地产类个股:1)地产正处于从增量开发到存量运营的转变阶段;2)政策面持续友好,打通住宅和经营性地产路径、培育和发展REITs、非传统商住土地的利用和流转等;3)经营性地产以经营产品溢价和人流变现为核心,能有效对抗地产的短周期。从大部分转型或多元化的企业来看,很多都有布局健康社区、旅游地产等经营性地产的探索。但在A股纯正标的依旧较为稀缺,主要看好三个细类,核心区域持有型物业、主题园区、轨道交通沿线开发,推荐陆家嘴、中航地产、南国置业。

万科与深圳地铁资产重组或带来轨道交通概念股的投资机会:轨道交通的核心是1)代表着城市经济圈发展的脉络;2)节点人口密度大,人流变现场景溢价强;3)往往需要有国资背景。相关标的除万科外还有京投发展、南国置业。

地产板块的投资价值会在资源整合、国企改革和供给侧改革的背景下逐步呈现。当前位置建议买入中航地产、陆家嘴、京投发展,建议增持华发股份、南国置业、绿景控股。

模拟组合方面,我们持有72%仓位,累计收益率-2.2%,持有绿景控股28%、中航地产22%、华发股份22%。上周我们未对仓位进行调整,我们对当前市场保持小幅乐观,后续万科复牌对市场的影响可能低于预期。