房地产行业2016年日常报告:行业增速回调,但不必过于悲观

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行业数据依旧较好,增速在高位有所回调:投资增速从1-4月的7.2%下滑到7.0%,与去年5月高基数效应、今年3月以来销量环比持续下滑、部分二线城市房价地价上涨较快导致的政策引导有关,符合我们此前的预判。5月份单月土地购置面积2082万方,环比4月增长35.5%,同比减少4.5%(去年基数较高);5月份,由于重点城市土地成交溢价率的持续走高,成交价款达到727亿,环比增长80.4%,同比增长17.0%,从而带动年初至今增速从4月的负增长到5月的4.7%。行业新开工方面,5月份单月住宅新开工面积1.12亿方,环比增长8.7%,同比增长11.5%(4月为24.7%),去年5月新开工面积基数较高,从而导致今年1-5月新开工面积同比增速比1-4月有所回落。考虑到6月份销量预计环比继续下行、去年6月份土地购置和新开工面积基数依旧较高,我们预计1-6月投资增速还会适度下滑。

销售增速波动较大、预计1-6月继续下行:1-5月商品住宅销售面积4.29亿方,同比增速从4月的38.8%下滑到34.2%,住宅销售额为3.18万亿,同比增速从4月的61.4%下滑到53.4%。从单月来看,5月份住宅销售均价(全口径)为7322元每平米,环比下滑3%,销售面积1.06亿方,环比小幅增加,同比依旧增长22.0%,但考虑到去年6月基数较高,以及销售单价的高位盘整,我们预计6月份销售额的增速可能还会下行。从房企到位资金来看,定金及预收款1.48万亿(占比27.6%),增长35.2%,个人按揭贷款0.88万亿(占比16.5%),增长58.5%,国内贷款0.89万亿(占比16.7%),仅增长2.3%。说明房企销售回款率较高,银行信贷支持依旧充盈。

三四季度不必过于悲观,依旧有利好政策可期:上半年行业增速高点在4月份,但我们并不认为下半年会一路下行,个税抵扣房贷利息、地产开发流转税费精简、行业资源加速整合等政策依旧可期,不必对行业增速变化的趋势过于悲观,全年我们预计投资增速还能维持在5-7%,销售面积也能创出新高,今年依旧是地产大年。从风险方面来看,随着房企销售回款和融资成本的大幅改善、资产证券化的逐步推进和资产泡沫分区域调控措施的实施,整体上风险依旧可控,但宽松的信贷政策和资源的相对集聚会提升开发门槛,亟需供给侧改革的推进来逐步打开行业发展空间。

投资建议

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