北京城建:沉淀蓄势,后劲十足

投资要点

核心竞争优势突出,深耕北京持续受益。1)大股东北京城建集团在京影响力突出、与各区政府关系良好,予以上市公司在资金、人脉、资源等各方面支持;借助集团背景公司可更多参与土地一级开发进而有潜力与二级开发联动,并有望受益集团产业链协同;2)获取首都圈资源优势突出,15年获取京内6项目权益建面88.5万方,平均地价仅I.I万元/平米,总量和成本优于诸多同行:3)金融与地产紧密结合,率先通过资本市场等融资平台,借助融资加力发展能力突出。14年定增39亿元、15年公司债、2期地产基金共募资110亿元,16年拟发优先股募资30亿元。15年综合融资成本降低至6.52%,将继续下降。

业绩稳健,后劲足。二级开发未结建面超400万方,权益货值超1000亿元,70%位于北京房价易涨难跌,15年销售116亿元同比增60%,预计16年销售额达130-150亿元同比+12%~29%。16Q1实现签约32亿元同比增77%,3月末116亿元预收款基本锁定今年结算。现有5个一级开发项目合计建面约227万方,有潜力实现一二级联动,不排除未来在通州、顺义等区县再获得一级开发项目。近期集团中标望坛棚改一次性招标项目,初定周期为5年,预计总投资近400亿元。

该项目位于北京南二环崇文区永外地区,占地46.6万方、总规划面积为98.6万方,区位优势无可复制,若不考虑回迁该项目单体货值近1000亿元。

股权投资育极大增厚利润。早期投资的国信证券、锦州银行分别在A\H股上市,低成本且已经获得多年高分红,可灵活减持变现。世纪空间挂牌新三板、中科招商创投、北科建等盈利持续增长。目前公司对外投资企业10家,总投资额13.82亿元,15年投资收益2.11亿元同比大增133%,极大增厚公司利润,5家主要股权投资权益价值达79亿元。后续将继续投资新能源、互联网等新兴产业。

财务风险低,具备加杠杆发展空间。至16Q1货币资金86亿元短债缺口仅16亿元,资产负债率71%、净负债率仅56%、维持行业中低水平,具备加杠杆空间。

公司卡位深耕首都圈,丰厚资源储备和高超的项目拓展能力极大受益京房价易涨难跌、市政府东迁和京津冀一体化发展机遇,自身长于资本运作具备加杠杆空间,股权投资屡创佳绩,集团支持产业协同,未来有望持续受益国企改革,在资源获取、激励等方面取得新的突破沥:淀蓄势厚积待发提速发展潜力十足。预测16-18EPS

1.05/1.22/1.44元,当前合理资产估值22.8元/股,股价6折,PB低于1,限售股解禁对股价上行压力小,再次“强烈推荐”,6个月目标价16元。

风险提示:后续项目获取不及预期,房地产市场波动