房地产行业周报:新开工投资高位运行,上周成交小幅回暖

市场综述:

上周权威人士释放信号,确认经济中长期“L”型,反对高杠杆强推经济,此外证监会叫停上市公司跨界定增,诸多利空导致A股出现较大调整,上证综指下跌2.96%,沪深300指数下跌1.77%,房地产指数(申万)下跌4.22%,板块表现弱于大盘。板块内个股方面,嘉凯城复牌后领涨板块,涨幅达到31.44%,浦东金桥受益迪斯尼开园在即大涨11.69%。

上周成交概述:

一手商品住宅方面,28个重点城市成交面积为563.4万平方米,环比增长10.4%,同比增长17%,2016年初至今累计同比增长47.4%,上周成交相比于2016年周均成交增长14.7%;其中一、二、三线城市分别环比增长24.1%、7.1%和10.2%,同比增速方面,一、二、三线城市分别同比下降1.7%、增长29.9%和3%。

二手商品住宅方面,8个重点城市周成交面积为190.7万平方米,环比增长30%,同比增长25.7%,年初至今累计同比增长91.9%,上周成交相比于2016年周均增长47.1%。

库存方面,所跟踪的11个城市可售面积7262万平方米,环比上周增加131.5万平米,平均去化周期26.8周,环比上周减少1周。

本周投资建议:前4月地产投资数据继续延续复苏态势,单月投资增速9.7%与上月持平,成交活跃度维持高位带动新开工的改善,新开工累计同比增速扩大至21.4%,地产数据成为经济数据中唯一亮点。尽管短期内我们认为无论是投资还是新开工,在销售回暖的惯性推动下仍将平滑上行,但我们应该注意到当前地产基本面承压加大,前期上海、深圳、北京通州等重点区域出台楼市调控政策,需求透支及政策挤出效应下一线城市成交量价已初现调整迹象,且信贷数据大幅低于预期的事实意味着前期偏宽松货币政策的转向,货币流动性逻辑的缺失显然不利于楼市火爆行情贯穿全年,销售增速也会随着基数的抬升而有所收敛,投资增速预计也将步入冲高企稳的过程,判断全年投资增速在10%左右。

针对选股方面,当前已进入市场存量资金博弈阶段,与前几次超跌行情相比,此次市场存量资金更青睐绩优白马股,配置首选也为高增长高盈利行业,房地产行业近期地价的高企过分地挤压了房企利润空间,加之政策超预期利好难现,地产股估值将继续受到压制,短期内板块机会有限,中长期我们仍看好房企在周期下滑压力推动下,更多转型领域的探索催生的相关个股投资机会,以及具有优质土地资源的企业具备的成长价值,维持行业“推荐”评级,当前我们建议关注北京城建、空港股份、三湘股份、莱茵体育等个股。

风险提示:1)行业销售大幅低于预期;2)房企转型进度低于预期;3)房地产去库存政策低于预期等。