金融街:2010年1季度净利润同比下降41%

金融街(000402.SZ/人民币9.08, 买入)公告由于房地产结算收入上升,2010 年1 季度主营业务收入同比劲扬136.6%至6.91亿元,但净利润同比下降40.7%至9,442 万元。净利润下降的主要原因是去年同期公司由于德胜国际中心项目投入使用录得1.60 亿元投资性房地产公允价值变动收益,同时出售部分招商银行(600036.SS/人民币13.82; 3968.HK/港币18.54, 买入)股权带来3,430 万元的投资收益,而本期无类似收益。公司期内房地产结算收入约5.5 亿元,主要来自天津津门津塔项目和惠州凤池岛项目,期末预收账款由去年年底的28.11 亿元攀升至35.06 亿元,我们测算公司已经锁定了56.9%的2010年房地产开发收入,若考虑合同销售口径,则锁定比率更高。

但由于公司今年结算项目主要在下半年竣工交付,同时贡献投资性房地产公允价值变动收益的西单美晟项目预计也将在4 季度竣工,因此公司预告今年上半年净利润将同比下滑30%-80%至1.5 亿元-5.3 亿元,我们判断利润预测区间较大的原因是公司几个整售项目结算时点的不确定性,同时预测公司今年的净利润将集中于下半年体现,全年净利润仍可保持同比的平稳增长,且主要来自于房地产销售和自持经营业务,投资性房地产的公允价值变动收益和股权变现等非经常性损益占税前利润的比重将大幅下降。由于报告期内公司支付项目储备投资及工程款较多,公司每股经营性现金流出0.37 元,较去年同期每股现金流入0.06 元有所恶化,净负债率也由去年年底的26.9%上升至34.0%,但仍显著低于行业平均水平。在行业资金面趋紧的背景下,作为地方实力国企的金融街凭借手持135 亿元现金、充裕的银行授信额度和通畅的其它融资渠道反而可能捕捉到许多逢低吸纳的良机。我们维持2010-12 年0.672 元、0.874 元和1.144 元的每股盈利预测和15.56 元的2010 年每股评估净资产值预测(2010ENAV),目前股价对应的2010 年动态市盈率13.5 倍,最新市净率1.4 倍,对2010 年NAV 折让41.6%,均低于行业平均水平。我们认为公司经营战略明晰、基本面良好、财务稳健、估值优势明显,再次重申买入评级。