房地产行业2016年日常报告:发展租赁市场、促进理性消费

事件

近日,国务院常务会议确定培育和发展住房租赁市场,分别从房源、公租房货币化补贴、税收优惠以及市场规范方面,给予住房租赁市场支持。支持企业利用已建成住房或新建住房开展租赁业务、鼓励个人依法出租自有住房、允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。住建部副部长陆克华还表示,将用六大措施培育和发展住房租赁市场:一是培育市场供应主体;二是鼓励住房租赁消费;三是完善公共租赁住房;四是支持租赁住房建设;五是加大政策支持力度;六是加强住房租赁监管。

评论

扩大商业用房的变现渠道:2015年初,住建部曾发文要求加快培育和发展住房租赁市场。这次不是老调重弹,特别是第一次提出将商业用房改建为租赁住房。当前的房地产市场,从全国来看,商业用房库存的去化周期约15年,时间远远超过住宅,从库存体量上看占比21%,商业用房库存的降低也是去库存的重要内容。将商业用房改建为可租赁的住宅,给商业用房的变现增加了一种可行的、重要的变现方式,如果切实地推进,将会有效化解部分区域商业用房空置和难以变现的难题。

住房租赁B2C市场空间巨大:目前在我国住房租赁市场中,供应主体主要还是个人出租,占比超过90%。而租赁市场发展比较充分的国家,企业出租住房的占比在30-40%,再考虑到长租需求对购房需求的置换效应,我们认为租赁市场B2C空间很大。能够受益的企业至少有三类,第一类是参与租赁房源开发建设的房地产开发企业(也包括具备可利用土地资源的持有者)、第二类是具有营销和经营管理优势的专营企业(比如魔方公寓这类)、第三类是促使经营性资产流通和变现、对接租赁需求的中介机构(比如世联行等)。

发展长租市场不会一撮而就:按照房地产产业链的层次,住房租赁市场属于房地产四级市场,也是住房消费里面的重要组成内容,住房租赁市场的充分发展也能促使房屋的价值发现。城市中心区和次中心区租赁市场的健康发展,也有助于边缘和周边卫星城市购房需求的释放;同时,持续的租金收益从某种程度上也是房价波动的安全边际。但值得注意的是,旨在解决低收入人群居住需求的隔断合租、旨在解决流动人口居住需求的短租并不会对购房需求产生明显的消极影响,但不可忽视的是长租市场的发展对购房消费需求具有一定替代作用。但是,长租市场的建立和发展涉及的因素众多,特别是对租户非居住权益比如医疗、教育等的保障,其推进不可能一撮而就。

经营性物业价值或面临重估:资产权益的可流通性从很大程度上制约着资产的价格弹性和吸引力,要想吸引企业参与租赁房源的建设,有必要为经营性物业的权益流通创造更好的环境,我们认为专门针对经营性资产和信贷资产证券化的相关制度细则有望出台,经营性物业价值或面临重估。当然,其他的配套措施包括政策性银行中长期贷款支持、行政事业性收费减免、保障房资产导入、引导鼓励有条件国企收购或长期租赁库存商品房等也十分重要。

投资建议

二季度面临宏观经济指标持续性的检验,而刺激需求的政策也可能遭遇摇摆。地产行业中长期制度安排的逐步清晰也在改变着板块的投资逻辑。租赁市场的提速发展需要激活经营性物业的价值,目前我们推荐商业地产和经营性地产占比较高的低估值个股,推荐陆家嘴(停牌)、金融街、中国国贸、中航地产、南国置业、世联行等个股。