首开股份:聚焦北京,多元尝试、积极创新

首开股份2015年营业收入和净利润分别同比增长13%和26%,京内高毛利项目结算推升毛利率至41%;15年公司实现销售328亿元,同比增长30%,连续两年实现高增长,16年计划销售360亿元,难度不大;15年公司聚焦北京积极拿地,北京获取158万平米,并且目前京内未竣工面积达354万平米,当属北京土储存量和增量龙头;另外,公司在北京国资下属14家房企中规模和市占率都是排名第一,未来在北京国资改革过程中或有一定优势;此外,公司自15年年初以来接连与北方泓泰、中信并购基金、途家网、文化中心建设发展基金和亿达中国等机构进行多方面的合作,包括房地产基金、产业并购基金、地产共享经济和产业园等,显示出公司以开放的心态多元化尝试、积极拥抱改革。我们维持公司16-17年每股收益预期为1.16元和1.36元,维持目标价14.97元,维持买入评级。

支撑评级的要点。

净利润同比增26%,京内结算推升毛利率至41%。15年营业收入236亿元,同比增13%;净利润21亿元,同比增26%;每股收益0.89元;毛利率和净利率为40.6%和8.8%,分别增6.0和0.9个百分点,源于北京高毛利项目结算较多;三项费用率8.7%,维持近年来的低位;由于合作项目增多,少数股东权益增至18%,预计后续将成为常态。报告期末,负债率和净负债率分别为83%和164%,虽略降但仍处行业高位。

15年销售328亿、增长30%,16年计划360亿、增长10%。15年开始公司所布局一二线城市持续收益行业政策支持,公司实现销售面积(包括参股项目)210万平米,同比增长17%,销售金额328亿元,同比增长30%;16年公司计划销售金额360亿元,同比增长10%。报告期末,预收账款233亿元,同比增长24%,锁定16年地产业务预测收入84%。

15年聚焦北京积极拿地,当属北京土储存量和增量龙头。15年取得19个项目,对应建面336万平米,同比增长290%,估算地价超386亿元,同比增长超429%,占比当期销售超117%,其中北京拿地金额超217亿元,占比超56%,拿地聚焦北京地区;目前未竣工面积1,177万平米,其中京内354万平米;15年新开工212万平米,同比下降16%;竣工面积268万平米,同比增长8%;16年计划新开工244万平米,同比增长15%,计划竣工268万平米,同比增长24%,可见16年竣工结算较多。

行业内外合众连横,多元化尝试积极业务创新。15年4月,与北京北方泓泰等共同发起设立房地产基金,主投福建省内地产项目;7月,拟出资4亿元投资中信并购基金,成为其有限合伙人,主要投向新经济领域;11月,拟与途家网合作,共创互联网+不动产新生态;16年4月,与北京文化中心建设发展基金签订合作协议,共同打造文创产业协同聚集区;4月,与亿达中国宣布双方将合作协力布局商务园区业务。

尝试多种低成本融资产品,有效降低融资成本。15年,公司债:6月发行40亿元,10月发行30亿元,利率均为4.8%;中期票据:6月发行24亿元,利率4.8%;定向增发:6月推出40亿元定增方案,底价11.85元/股,发行3.4亿股,12月证监会批准。14年总债务平均融资成本8.7%,而目前如公司债和中票等成本仅4.8%,15年融资成本有效降至7.5%。

评级面临的主要风险。

房地产市场销售弱于预期;跨区域经营风险。

估值。

我们维持公司16-17年每股收益预期为1.16元和1.36元,维持目标价14.97元,维持买入评级。