房地产行业2016年日常报告:库存首次下降、投资继续回升

房地产投资增速继续回升:2016年1-3月房地产投资增速继续回升至6.2%,3月当月的房地产投资完成额为8625亿(超过去年月均水平7.8%),同比增长达到9.68%,主因是住宅开发投资完成额为5642亿(占比65.4%),同比增长7.8%,而办公楼、商业和其他开发投资(月度分别占比6.8%、15.7%和12.1%)增速继续保持高位,同比增速分别为12.1%、12.1%和16.0%。投资增速的回升受到两个因素的重要驱动,其一是2月政策利好快速释放导致开发商加大新开工和投资力度,其二是“营改增”的出台对商办物业的去化和新开工提振均有积极预期,使得商办类开发投资增速保持在较高的位置。而4月30日是营改增房地产项目新老划断的分界点,同时考虑到房地产开发投资2015年4月单月完成额仅7018亿(像比2015年3月还减少10.8%),我们预计2016年1-4月房地产投资增速还将延续回升。

新开工增速超预期与基数较低相关:2015年1-3月商品房新开工增速从之前13.7%继续升至19.2%,爬升了5.5个百分点,其中住宅新开工(占比68.1%)累计增速提高了5.1个百分点。2015年3月当月住宅新开工面积为8460万平方米,同比增长21.9%,主因是2015年3月基数较低,仅为6940万平方米。而2015年4月住宅新开工面积为8290万平方米,2016年4月住宅新开工需要提升到10106万平米(比2015年月均高13.7%)才能保持同等幅度增速。

销售向重点城市集中:2016年1-3月,全国商品房销售面积2.43亿平方米,同比增长33.1%;而同期30重点城市商品房销售面积6363.07万平方米,同比增长48.6%;30城市销量占全国之比由2014年、2015年同期的20.6%、23.5%提升到26.2%。从销售额来看,我们预计2016年1-3月30重点城市占比已超过50%。我们预计在市场分化加剧的背景下,这一比例还会提升。从全国单价来看,今年一季度全国商品房成交均价为7623元每平米(全国总口径),同比上涨了15.7%(3月份住宅销售均价为7406元每平米,上涨了22.0%)。由于不少地方评估备案价低于真实成交价,我们估计实际的上涨幅度可能会更高。小口径库存现明显改观:值得注意的是,2016年1-3月全国商品房待售面积(可售未售、已竣工的)在历史上首次出现了下降,从2016年1-2月份的7.39亿方下降到7.35亿方,住宅的待售面积同比增速也从2016年1-2月度10.6%下降到7.4%,下降了3.2个百分点,下降幅度十分明显。说明全国总库存看到了下降的迹象,但也要看到由于新开工面积依旧高于销售面积,全国的潜在库存依旧在上升。

3月中行业数据发布后,我们调高了对行业新开工和投资数据走势的预期,认为没那么悲观,主因是重点城市的新房存量房市场联动和市场承受度超出我们想象。从3月数据来看,尽管销售面积低于新开工,但待售面积出现明显降低,说明有越来越多的项目在竣工前就得以出售。从4月度行业环境和历史数据来看,我们预计新开工还会维持在较高增速,但增速会略有回调,土地购置回落幅度会进一步减缓,而投资增速还会延续向好趋势。我们当前继续推荐荣丰控股、京能置业、南国置业、华发股份、滨江集团、世联行、中航地产、保利地产、招商蛇口等个股。