北上深住房市场分析(二):泡沫破灭前后的东京都市圈楼市一瞥

即使有真实需求支撑,大都市也会经历楼市崩盘。80年代日本年轻人口趋于减少,移动性减弱,此外也出现了大城市中心部人口郊区化的现象,但作为三大都市圈之首的东京都市圈,泡沫破灭后新房成交量相比泡沫破灭前依然翻了一倍多,不过即使有真实需求的支撑,泡沫破灭后东京首都圈房价依然累计下跌了45%,跌幅大于全国平均水平,25年后也只回复到高位的84%。

我国目前居民杠杆率虽然相对较低,但贫富差距大、负债的行业集中度高。目前我国一线城市房价收入比大约在15左右,还略低于泡沫破灭前东京都市圈的水平,但也已在高位,也就是说从收入的角度来看房价过高无法承担。而从财富的角度,目前我国居民杠杆率水平依然处于相对较低的位置,但值得注意的是a)我国贫富差距大,平均杠杆率水平可能无法代表大多数人的情况,较低的居民杠杆率可能代表了财富占比大的小部分人杠杆率低,而大部分人的杠杆率远高于平均水平,b)我国负债的行业集中度高,个人购房贷款占居民总负债及房地产贷款余额占各项贷款余额的比例都远远超过泡沫破灭前的日本,房地产行业的波动或许会更大地影响居民生活及金融系统的稳定。

租房市场表现平稳。东京都市圈租金收入比在泡沫破灭前后并未出现很大的波动,一直维持在34%-38%的水平,租金价格在泡沫破灭后不降反升。房价比较容易受首付政策、学区房政策、投资需求等各种因素的影响,导致房价收入比波动非常大,但租房基本来自真实的住房需求,租金收入比显示出很高的稳定性。

从投资的角度看,东京首都圈新房租售比只有在1988-1992年五年间低于央行贴现率,而我国一线城市租售比长期低于一年期定存利率。这里可能有不愿租房的文化差异、学区房政策等因素的影响,比如根据网上资料显示日本小学95%为公立,绝大多数孩子都上公立小学,全日本公立小学的硬件设备基本相同,教师实行每两年轮换流动制,除此之外或许也有很大一部分投资需求来自对房价上涨的预期以及保值的考虑,而这也使楼市对房价变动更为敏感。

1998年房改至2015年末,北京、上海房价的累计涨幅都还没有跑赢GDP增速,上海房价增速曾在2003-2005年及2009年短暂超过GDP增速,2003年最高高出4%,但基本上很快就会回落至GDP增速以下。2011年实行限购后,房价增速持续背离GDP增速,直到2015年又有明显的回升。此处的房价数据为国家统计局商品住宅数据,包括了经适房等交易性保障房,价格可能有一定的低估,这里做一个大致的比较。

总体来说,尽管我国居民杠杆率依然处于相对较低的位置,但考虑到我国的贫富差距大,大部分人的杠杆率或许远高于平均杠杆率水平,作为资源与财富集中地的一线城市可能略好一些。但在泡沫膨胀的太大、房价大幅脱离购买力水平的情况下,即使有真实需求的支撑,大都市也会面临楼市崩盘的风险,而我国负债的行业集中度高,房地产行业的大幅波动可能会更大地影响居民生活及金融系统的稳定。