房地产行业2016年日常报告:该来的、还是会来

事件

2月29日下午六点,中国人民银行决定,自2016年3月1日起,普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,以保持金融体系流动性合理充裕,引导货币信贷平稳适度增长,为供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。

评论

周末降准预期落空后的修复:上五市场存在周末降准的预期,表现出横盘整理态势,周末降准预期的落空导致周一市场出现大跌。今日晚间的降准势必会使得市场信心产生一定修复,但补充银行间流动性后又给汇率的稳定带来一定压力,市场后期创出新低依然是大概率事件。从行业的角度来看,202降低购房贷款首付贷比例、222起对非一线城市房屋交易的契税和营业税进行宽松、229的将准延续了14年9月以来的货币信贷宽松思路,但边际效益会显著递减,我们不改行业的投资评级。

一线和强于线城市资产继续溢价:降准补充银行体系的流动性,在按揭贷提速的背景下,有利于一线和强于线资产的进一步溢价。但需要明确的是,价格的波动最终还是通过供需关系来发生作用的,尽管不同区域供需关系的背后逻辑差别较大。不应对去化周期较长、二手房交易清淡、市场深度不足的部分二线和三四线城市的房价上涨有预期,传导逻辑并不通畅。

政策利好难以促使投资回升:当前部分城市房价呈现跳空上涨态势,表达了资金在体制内向最终避难所的快速逃离,实际上反映了对其他弹性资产(比如股市)风险偏好的极度失望。而中小公司通过变现房产套取现金流、中介机构购买房源利用资金和信息优势抬升小区报盘价、投机客和房票持有者利益捆绑都是推波助澜的因素。这些因素与13年之前房价上涨-行业预期回升-新开工和拿地加速-投资走高的逻辑并不相同。整体上而言今年以来的政策宽松比较利好潜在供需关系合理的二线城市的拿地和新开工,这些区域的特征是地价相对平稳去化较为通畅、资产溢价格还没脱离自住和改善性购买需求可承担的范围,而对一线和广大三四线意义不大,所以对全国的新开工、拿地企稳回升的作用有限,而对投资增速的企稳和反弹,预计依然看不到效果,行业景气度难言提升,蓝筹股估值提升逻辑欠缺,我们依旧认为蓝筹股在市场下跌时存在相对收益的空间(估值低、涨幅少),但绝对收益方面依然难以超出预期(业绩持续性和估值约束问题仍未解决)。

投资建议

策略上依旧建议保持谨慎,合理控制好仓位。操作上短期建议把握两类投资机会,第一类是转型顺畅、估值合理的中小转型个股,这类个股走出独立性行情的可能性最大;第二类是受益房屋交易活跃度提升的世联行、三六五网,受益区域市场的华联控股(深圳)、滨江集团(杭州)、华发股份(珠海、武汉等强于线城市)、泰禾集团(上海、北京)等个股。