评1月房价数据:一线房价加速上涨,二三线价格基本持平

1月70城市房价环比增速继续回升。根据统计局公布的70大中城市房价数据,1月新房房价环比下跌城市数从上个月的26个下降至24个,上涨城市数从39个减少为38个(图1)。同时,70城市房价平均水平涨幅继续回升,我们估算的新房房价月环比从12月上涨0.20%扩大至1月的0.27%(图2)。而各城市间分化持续,从70个城市房价环比涨幅的分布来看,1月新房房价环比下跌超过0.5%的城市比例与前月持平为2.9%(图3)。同月,二手房房价上涨城市数与前月持平为40个,环比下降城市数由24个提高至25个。我们估算的二手房房价平均月环比涨幅由上月的0.19%微幅放缓至0.27%(图4)。

一线城市房价涨幅继续扩大,二手房环比超越2013年上半年峰值水平。1月一线城市新房房价环比涨幅由上月的1.55%扩大至2.0%,环比涨幅再度接近2013年初2.5%的峰值。其中深圳新房价格环比上涨4.0%,增速较上月扩大0.8个百分点,继续引领一线城市房价涨幅。上海房价环比涨幅较上月上升0.3个百分点至2.2%,广州环比涨幅由12月0.7%提高至1月0.8%,而北京由前月0.4%上升至1月的1.0%。一线城市二手房价格环比涨幅大幅上升1.2个百分点至3.0%,环比涨幅超过2013年上半年峰值水平。北京、上海、广州、深圳二手房房价环比增速普遍提高,涨幅分别由前月的1.7%、1.2%、1.0%和3.3%上升至2.3%、2.7%、1.3%和5.7%。

二线城市微幅上涨,三线城市继续下跌。新房方面,二线城市新房价格涨幅略有回升,三线城市房价继续下跌。1月二线城市新房价格环比涨幅扩大0.02个百分点至0.33%,三线城市新房价格环比跌幅由上月的0.09%收窄至0.01%(图5)。二手房方面,二线城市二手房房价环比增速小幅上升0.02个百分点至0.22%,三线城市环比继续下跌,跌幅由上月上涨0.02%转为扩大为0.03%(图6)。

供需失衡推动一线城市房价持续攀升,高库存压力抑制三四线城市房价。随着降息、降低首付比例、公积金政策以及相关税收政策调整等房地产优惠政策陆续出台,房地产需求持续回暖。一线城市人口持续流入,有较为坚实的需求支撑,宽松政策促进了需求的释放,同时供给有较为有限,导致房价出现了快速攀升。而三四线城市高库存压力持续,在建面积与销售面积之比不断攀升,已经达到6倍以上。高库存压力之下三四线城市房地产难以出现明显回暖,因而城市间房价分化将持续。

经济下行压力之下政策宽松基调将延续,促进一线城市房地产需求释放。1月70城市房价数据显示房价涨幅继续扩大。但由于经济下行压力加大,所以政策宽松基调将延续,因而宽松货币环境将推动一线城市房地产需求持续释放,为一线城市房价提供支撑。但另一方面,房价过快上涨之后会对需求形成一定程度抑制,同时,决策层也会着手出台针对一线城市的差别化政策,以抑制房价过快上涨。因此,我们认为在快速上涨之后一线城市房价涨幅可能有所放缓,进入平稳上涨阶段。而库存压力较高的三四线城市将继续调整,城市间分化持续。需求回暖到投资回升传导渠道依然不畅。高库存继续抑制房地产企业投资意愿,特别是三四线城市表现尤为明显。虽然随着需求房地产需求和房价持续回升,房地产投资将有所企稳,但高库存压力之下,房地产投资态势较为疲弱,总体延续弱企稳态势,我们预计2016年全年房地产投资增速在3%左右。