房地产行业专题报告:转型地产股的昨天、今天和明天

业绩差、行业超额利润消失是地产股转型动力:按照地产股转型方式,大致可分为三类。第一、通过对外投资及并购等形式拓展主业(比如设立投资公司、并购基金及未构成重大资产重组类的收购),其特点是现有房地产开发业务尚有盈利能力及成长性,包括滨江、泰禾、天健、中天城投等。第二、发行股份及支付现金购买资产,并构成重大资产重组或借壳,其特点是现有地产开发业务萎靡,通过增发实现重大资产重组,实现主营业务的完全蜕变,如绿景控股、万家文化等。第三类为通过更名、更换股东等方式未来有望实现主业变更,如财信发展(原名国兴地产)、皇庭国际(原名深国商)、海航创新(原名九龙山)等。相对其他行业而言,资产变现性好、资金相对丰富、政商关系是地产股转型的相对优势。

转型地产股的昨天:资本市场表现亮眼。我们统计2015年彻底转型公司平均涨幅达174.4%,地产+x的转型房企平均涨幅亦达到94.5%,壳公司因存在转型预期亦取得88.8%的平均涨幅,均远高于传统房企58.7%的上涨幅度。

转型地产股的今天:部分公司股价大幅回撤。随市场波动,转型地产股价出现大幅度回撤。我们统计,传统地产公司2016年年初至今跌幅为-22.9%,相对2015年高点回撤-60.8%,而地产+x公司及彻底转型公司年初至今分别下跌25.1%和23%,壳公司下跌20.4%,距2015年最高点回撤超过60%。我们认为部分优质的转型公司,当前的股价经过大幅下跌后,股价有被“错杀”的可能。据我们统计,目前地产板块中共21只个股当前价格低于增发价格,12只个股股价高于增发价10%以内。大股东及公司高管通过增持、员工持股等方式表达对公司未来发展的信心,但随着股价调整,目前部分公司股价已低于高管增持价格及员工持股价格。我们统计共11只股票低于高管持股价格,3家公司当前股价低于员工持股价格。

转型地产股的明天:政策利好及短期反弹助推转型公司价值回归。通过转型个股的股价梳理,我们按照市值指数、增发指数、高管增持及员工持股指数、下跌指数对公司价值进行梳理,我们倾向于认为在市场反弹的过程中市值越小、当前股价低于增发价格、低于高管及员工持股价格,以及前期下跌越多的个股将更有反弹空间。建议关注金宇车城、哈高科、招商蛇口、阳光股份、粤宏远、珠江、绵世、运盛等个股。同时,我们认为随着3月推盘旺季到来,预计成交会持续回升。近期财政部、国家税务总局、住建部发布了调整契税及营业税的通知,政府赶在3月旺季前密集出台相关政策,去库存力度和决心超预期。考虑到上市房企大多布局一二线城市,将显著受益持续政策松绑,地产板块具备基本面和估值双支撑。

风险提示:部分地区房价下行风险,流动性宽松政策边际效应递减的风险。