宏观策略点评:房地产两税下调,二线城市加快去库存

点评要点

契税营业税下调。2016年2月19日,财政部、国家税务总局、住房城乡建设部联合发布《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》,房地产去库存政策再次加码。调整后的契税政策有两条:一、对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税;二、对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。调整后的营业税政策为:个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征营业税。

有利于二线城市加快去库存。房地产板块1个月内迎来三大利好,继月初下调首付比例、上浮公积金存款利率之后,今日宣布下调契税营业税。作用主要体现在:1)降低交易环节税费,支持合理购房需求,加快非一线城市楼市去库存;2)主要受益为90平米以上户型,符合管理层扶持改善性需求的思路,未来相关税费调整的宽松仍有空间;3)我们认为此次房产税新政不会带来全国性的房价上涨,但一线城市在政策放松预期、信贷放量的带动下可能继续强势。

住房公积金利率上调。2016年2月17日晚间,中国人民银行、住房城乡建设部、财政部印发《关于完善职工住房公积金账户存款利率形成机制的通知》。通知决定,自2月21日起,将职工住房公积金账户存款利率,由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率,调整为统一按一年期定期存款基准利率执行。此次调整后,职工住房公积金账户存款利率将统一按一年期定期存款基准利率执行,目前为1.50%。

公积金利率调整政策影响主要体现在以下四个方面:1)提高住房公积金利用率;2)促进工薪阶层缴纳公积金;3)有利于稳定房地产业,但对去库存作用有限;4)不利于银行业净利息收入。

近几年房地产调控政策对A股地产板块指数影响日趋显著。通过分析地产股指数在调控政策出台前后的走势,我们发现政策影响力日趋显著,特别是近两年出台的刺激政策对地产股的拉抬作用明显。