房地产行业:房贷政策加码宽松,去库存进一步推进

事件:

央行和银监会联合发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》,在不实施“限购”措施的城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房,最低首付款比例调整为不低于30%。对于实施“限购”措施的城市,个人住房贷款政策按原规定执行。

点评:

1.非限购城市首套房首付比例允许下调5%,二套房首付比例下调10%。继央行2015年9月30日决定下调非限购城市首套置业首付比例至25%后,本次进一步给予非限购城市下浮5%的权力,对于套房首付比例则从原先的40%下调10%至30%。二套房首付比例调整力度大于首套房。限购城市目前仍执行首套房30%二套房40%的首付比例不变。

2.再次下调首付比例符合预期,政策对于套房倾斜符合改善性需求大势。

本次政策是在去年3月30日和9月30日两次分别下调二套房和首套房首付比例之后再次下调非限购城市的首付比例,930新政之后我们即判断房贷首付比例将继续调整,而下调二套房首付比例更符合目前以改善性需求为主的市场结构,对于非限购的二三线城市来说,由于户均存量房基数更大,所以改善性需求占比也大于限购的一线城市,放松二套房贷会产生正面效果,对稳投资也会起到一定作用。

3.去库存政策预期逐步兑现中,全年促销售托投资基调明确。2015年房地产投资增速降至1%,土地成交价款下跌24%,投资意愿谷底徘徊。近期地方两会已推出多项涉及扩大公积金覆盖范围、鼓励农民工购房、和财政补贴等方向的去库存政策,我们认为,今年房地产市场去库存、促销售、托投资的主基调清晰,未来可能的地产政策包括放松落户、交易税收减免、财政补贴扩大,以及公积金的进一步支持,继续加杠杆的空间也仍然存在,而我们亦期待地产金融如公积金MBS等工具在今年获得更大突破。

4.地产股估值吸引力凸显,板块有望引领大盘反弹。申万房地产指数1月份大幅下跌23.5%,目前估值优势明显。从投资角度看,我们建议关注以下几类个股:1)重点配置低估值蓝筹地产股:保利地产(600048.CH/人民币9.04,买入)、华夏幸福(600340.CH/人民币22.74,买入)、招商蛇口(001979.CH/人民币15.03,买入)、华侨城(000069.CH/人民币6.63,买入)等;2)长期看好房地产金融前景:嘉宝集团(600622.CH/人民币14.98,买入)、海德股份(000567.CH/人民币29.92,未有评级);3)选择优质转型股:华业资本(600240.CH/人民币10.65,买入)、迪马股份(600565.CH/人民币7.32,买入)、中南建设(000961.CH/人民币14.49,买入)、广宇集团(002133.CH/人民币6.16,买入)等。