置富产业信托:资产组合防御性好,增长前景稳定

置富产业信托2015 年总营业收入和物业收入净额同比增长13.7%和14.0%,主要是因为:1)受本地强劲消费的支撑,续租租金调升率达20.3%;及2)15 年1 月收购的丽港城商场带来贡献。可供分派收益和平均每单位分派收益分别同比增长13.3%和12.5%,均是连续第四年保持双位数增长。考虑到续租表现强劲、租户组合具有防御性、内生增长稳定和可提升收益率的潜在收购项目储备,我们对该股维持买入评级,将目标价上调至9.10港币。

支撑评级的要点

防御性较好的必要消费品板块占比进一步上升(15 年末,可租赁总面积占比67.3%,可租赁总收入占比57.8%,14年末分别为66.9%和57.2%)。

管理层依然对零售租户的前景充满信心,主要是因为在宏观经济充满不确定性的背景下,零售租户表现仍然受强劲和稳定的本地消费支持。

在续租租金调升和资产提升计划(AEI)的拉动下,2015 年平均月租金同比增长9.9%。承租率同比提高1.5 个百分点至98.8%,主要是因为15 年4 季度丽城荟3 期完成资产提升计划,签约承租率达到97.4%。16年下半年公司将对置富嘉湖进行改造,耗时约2-3 年,总投入预计为1.5 亿港币。

为了避免利率波动带来的影响,公司对冲了68%的债务利息成本。15年实际利息成本同比降低2 个基点至2.15%,负债率和利息偿付比率分别为30.1%和4.81 倍68%。未来的债务提升空间为99 亿港币(假设负债率上升至45%),完全能够支撑未来的收购交易。

估值

我们采用股利贴现模型对该股估值。将16-17 年平均每单位分派收益分别上调6.3%和8.2%。以16 年预测为估值基础,对该股重申买入评级,目标价上调至9.10 港币,对应16-18 年股息率5.2-5.6%。该股目前股价对应的16 年预期股息率为6.1%,我们认为估值具有吸引力。