房地产行业月报:15年投资低于预期收官,16年0%-5%

统计局公布2015年1-12月全国房地产开发和销售情况。

投资要点:

投资增速降至冰点。1-12月房地产投资9.60万亿元(+1.0%),增速较1-11月下滑0.28pc,降幅比上月收窄;12月投资增速同比-1.9%,连降5个月但本月降幅比上月收窄。分类型看:12月住宅投资增速仍为负数,全年同比增速-0.38%;2住宅新开工降幅收窄。1-12月房屋新开工面积-14.0%,其中12月住宅新开工面积同比-6.5%,比11月降幅收窄近14pc。房企土地购置同比降幅缩小,1-12月土地购置面积-31.7%(1-11月:-33.1%)、成交价款-23.9%(1-10月:26.0%),12月购置面积-20%,比起9月份的同比-45%有恢复迹象。

12与销售增速下滑但全年表现良好。1-12月商品房销售面积同比+6.5%、销售额同比14.4%,其中住宅销售额同比+16.6%;12月商品房销售额同比+8.2%(11月:20.2%;9月:12.4%),其中住宅销售额同比+8.7%,增速环比下降9pc。

分区域来看,东北拖累投资和销售上行:本月起统计局口径变化,将辽宁、吉林、黑龙江3省作为东北单列。1-12月东、中、西部房地产开发投资增速分别为4.3%、4.4%、1.3%,其中住宅增速分别为4.5%、4.2%、-0.9%;而东北地区投资增速,-28.5%,其中住宅-28.8%,大幅拉低全国增速。销售方面同样如此:1-12月东、中、西部房地产销售面积增速分别为13.3%、8.9%、3.4%,销售额增速分别为23.1%、12.5%、5.0%;而东北地区销售面积、销售额增速分别为-24.5%、-19.8%。

到位资金继续上行。1-12月到位资金+2.63%,增速连续7个月小幅升高。但12月因国内贷款同比-20.3%是得到位资金同比增幅放缓至6.4%(11月:11.4%),自筹、定金和预收款保持较高同比增速。

15楼市基调去行政化、去库存,16年仍将享宽松红利。去库存政策储备多,中央经济工作会议关于财政、税费等宽松政策将在16年落实。加快农民市民化,通过补贴和税收减免、纳入住房公积金体系等提高其购买力;放开“二胎”刺激改善性住房。储蓄分流,有利于提高消费在经济中占比,推动家庭对居住及其服务需求的升级。

2016年行业进入平稳发展期,“十三五”开局之年,稳增长优势突出,有望加大力度托底地产支投资,预计全年投资增速在0%-5%间波动。在行业增幅放缓的大背景下,区域分化日趋明显,发展机会转向“区域性、结构性“,在“结构性需求、转型升级服务”中受益的优质公司将凸显投资机会。

风险提示:政策宽松不及预期,经济不振影响住房消费,楼市回暖缓慢等