房地产行业周报:万科狙击宝能、行业并购或提速

市场回顾

上周上证指数上涨4.2%,周一市场强势反弹并收复3500点,而周四创业板冲高回落,地产板块在万科等蓝筹的带动下发力上攻,市场成交量明显放大。申万房地产板块上周涨幅高达9.14%,在所有申万一级行业分类中排名第一。万科上周继续上涨22.76%,显著强于其它市值较大的蓝筹股。

在前两周我们持续提示了蓝筹股的补涨机会,上周市场表现显著印证了我们的观点。但是万科的涨幅与其它蓝筹股差距较大,12月以来转型的题材股表现低于预期,我们上周的模拟组合主要是转型和题材股,整体小幅上涨。

行业跟踪

上周(2015第50周)住宅成交量回升:32样本城市新房销量环比增长8%(一线增长37%、长三角增长21%、环渤海增长15%);同比增长12%(长三角、珠三角、二线增速较高);存量房成交量环比增长6%;土地成交方面,上周一线城市挂牌价继续保持增长。

全国城市工作会议或本周召开。

最新观点

万科狙击宝能背后反映的是投资资金充裕优质资产相对稀缺,资本并购大时代渐行渐近,资本尤以激进的保险资金为旗手,或催发房地产行业股权到项目的并购浪潮。在行业转型期间、行业与金融、移动互联网服务融合期间,资产和资本的配置效率将提升,我们要超越从净利率、净资产和传统业务可持续性等角度去评判公司价值,而站在资源整合的角度评估公司的整合价值(我们首次提出的概念),寻找整合价值和股权价值差异明显的公司。1)从重资产的角度来分析,一旦房地产不再扩张,随着存货的去化,公司很容易变成现金流非常好的轻资产;2)从场景的角度,无论是搞新型园区的内容、还是社区服务,不动产本身都构成天然的入口和真实的场景;3)从行业空间的角度,资产和人的服务空间巨大,房地产开发或许只是房企最简单的一种盈利模式。

王石宝能之争整体上利好地产板块,建议关注低估值、股权分散、资产延展性较好的标的。其一,万科依然对其他蓝筹股有带动作用,如果管理层要筹集巨资竞相增持,利好万科中小股东和其他低估值蓝筹股的补涨;其二,按万科目前的股价和涨幅,其他蓝筹股补涨的幅度还很小,较为安全;其三,万科目前停牌是缓兵之计,停牌时间可能不止一个月,短期不用担心股价的波动。

城市工作会议将确立城市规划、住房政策等重大政策走向,受益区域可能是中西部重点城市及周边三四线城市,即非一线城市及周边卫星城,受益的个股包括金科股份、蓝光发展、荣盛发展、南国置业、中航地产。

12月以来我们反复强调两条投资主线布局,被市场不断印证,但转型和题材个股投资窗口难以把握,考虑到市场存在补涨逻辑,从策略上看是逢低建仓等待启动,蓝筹里面推荐金融街、华侨城、保利,转型标的推荐绿景控股,受益去库存和城市工作会议的标的推荐中航地产、南国置业。

模拟组合

当前满仓,累计收益率44%;持有个股情况:绿景控股(32%,中期看好)、荣丰控股(19%,转型预期强烈)、南国置业(20%,安全边际显著)、云南城投(15%)、中航地产(14%,安全边际+国企改革+军工VR题材)。