地产行业:投资增速持续走低,销量再超预期

事项:

统计局公布1-11月全国房地产开发投资及销售数据,其中1-11月全国房地产开发投资额8.77万亿,同比增长1.3%,新开工面积14.1亿平米,同比下降14.7%。商品房销售面积10.9亿平米,同比增长7.4%,土地购置面积1.99亿平米,同比下降33.1%。

平安观点:

土地市场小幅回升,投资持续走低:1-11月房地产开发累计投资额8.77万亿,同比增长1.3%,较上月收窄0.7个百分点,增速再创新低。其中11月单月投资额同比下降5.1%,环比升8%,单月增速连续4个月同比下滑。分细项来看,11月新开工降幅持续滑落,单月同比降20.9%,累计增速同比降14.7%,降幅较前10月扩大0.8个百分点。受年末补库存影响,11月土地市场略有回温,但整体依旧平淡,单月购地面积环比回升5%,同比下降25.9%,累计同比下降33.1%。

整体来看,一线城市地价高企叠加三四线库存高位,加上本轮成交回暖已持续超过一年,需求存在透支的可能,从拿地端和开工端均难以支持后续投资回升。

单月销量表现超预期:11月单月销售面积1.44亿平米,环比升20%,同比升8.6%,单月销售表现超预期。前11月累计销售面积和销售额同比分别增长7.4%和15.6%,涨幅较前10月分别扩大0.2和0.7个百分点。前11月销售均价6821元/平米,较2014年全年均价上涨7.87%。十大重点城市去化月数由上月的10.14个月下降到9.36个月,较此轮周期的最高点缩短近7个月。持续宽松货币和行业政策刺激下,成交有望维持高位,但考虑基数抬升,预计单月同比涨幅将有所收窄。

行业资金状况持续转好:1-11月房企到位资金11.3万亿,同比增长2.2%,增速较上前10月扩大0.9个百分点。成交回暖带动下,定金及预收款累计同比增长6.4%,较前10月扩大1.3个百分点。个人按揭贷款增速持续上涨,累计同比增长21.3%,增速扩大1.4个百分点。成交回暖叠加投资收缩,加上中票、公司债等融资手段的放开和持续的降准降息,行业资金状况有望持续好转。

投资建议:在政策刺激及房企年末积极销售策略推动下,成交持续高位,但随着去年基数抬升,预计同比涨幅将有所收窄。个股投资方面,个股关注遵循几条主线:1)资产配置荒下的低估值龙头万科、保利、招商;2)转型及国改个股中航地产、空港、广宇、宋都、绿景、华业、财信等;3)大北京区域主题北京城建、华夏、京投;4)转型潜力股荣丰、金宇、大龙、粤宍远等。

风险提示:行业及货币政策转向风险。