房地产行业:“银十”地市平稳,宅地溢价率走高

10月推出、成交建面环比下降同比增长。10月全国302城推出建面1.67亿平(环比-5%/同比6%),成交建面1.27亿平(环比-12%/同比+9%),继上月再次出现成交面积同比正增长;出让金1939亿元(环比-21%/同比+22%)。1-10月累计推出建面13.44亿平同比-24%,累计成交建面10.41亿平同比-29%,累计出让金13,581亿元,同比下滑-22%,各指标降幅均持续收窄。我们预期9月大幅上涨的惊喜恐难重复,10月地市表现印证了这一判断。本月在推出、成交和出让金上都比上月下滑,同比仍然保持了正增长,但成交和出让金增速比上月放缓。

分用途看,10月住宅、商业用地均价回落,但住宅市场溢价率继续高升:住宅成交环比减1成、同比+15%,单月出让金1420亿元(环比-21%、同比+30%),连续5个月同比正增长。住宅用地溢价率达27.6%,环比上涨7.9pc,同比增14.8pc,单月溢价率创11年来新高。分城市类型看:各线城市成交环比跌同比涨,一线量减价升;经历9、10月份后一二线城市全年累计土地出让金同比降幅已经收窄至15%以内。分区域看:10月东北推地力度减弱、其余区域推出同比增长,成交建面仅珠三角负增长。出让金方面,仅中西部同比下滑,环渤海环同比分别大涨25.6%、53.7%,主因是北京土地出让金占环渤海地区60%,达294亿元。

15年9月住宅、商业用地流标率环比下降。25城住宅用地流标率13.1%,环比-1.5pc,结束了连续2个月的上升,同比几乎持平;商业用地流标率7.9%,环比下降3.5pc。

从代表城市住宅地块成交价格看,地价仍高企且分化明显,一线“地王”频出,住宅溢价达历史高位。代表城市一线上海价格上涨;二线杭州地价微跌,武汉、南京地价多有所上涨,青岛保持平稳;三四线城市泰州、日照基本稳定,惠州下跌。

统计局公布数据显示,前10月房企土地购置面积-34%、成交价款-25%,投资疲软尚未明显改善,三四线库存仍高企,这种状态下地市除一二线核心城市之外也难再现9月的“惊喜”。我们预计政策持续利好行业以托底经济的趋势不会改变,一二线城市地价的过渡上涨难以持续。

风险提示:经济、政策恶化,行业回暖不及预期。