置富产业信托:15年前9月续租租金调升率坚挺,租户组合具有防御性

置富产业信托15年1-9月营收和房地产收入净额同比分别增长13.2%和13.3%,这主要是得益于:1)主要受本地消费旺盛的支撑,续租租金调升率达到21.8%;以及2)2015年1月收购的丽港城商场的贡献。在扣除丽港城的收购费用和成本之后(分别为19.2亿港币和310万港币),可供分派收益同比也上升了12.8%。鉴于续租租金调升率较高、租户组合具有防御性、内生增长稳定、有收益增厚作用的收购以及成功的处置交易,我们重申对该股的买入评级,但将目标价下调为9.00港币,主要是因为香港的区域性风险溢价上升。

支撑评级的要点

有防御功能的必要消费品板块租户比重进一步上升(15年1-9月占到可租赁面积和租赁收入的66.5%和57.4%,而15年上半年分别为64.7%和57.1%)。在宏观经济面临不确定的背景下,受本地消费旺盛的支撑,管理层仍对租户的零售销售前景抱有信心。

受益于续租租金调升率以及资产提升计划(AEI),15年1-9月平均月租金同比上升11.2%。15年1-9月承租率上升至98%(15年上半年为97.3%),尽管受AEI影响丽城广场3期出现空置(预计将于2015年底完成,签约承租率将达到94.9%)。

为平滑利率的预期波动,15年3季度管理层通过利率掉期来进行对冲,从而覆盖了公司债务利息成本的69%。15年1-9月利息成本仅小幅上升至2.10%(15年上半年为2.04%),而负债率和利息覆盖率仍维持在30.4%和4.82倍的健康水平。

估值

我们采用股利贴现模型来对该股估值。由于营收和利润预测保持不变,我们重申对该股的买入评级,但将目标价由9.12港币下调为9.00港币,以反映香港区域风险溢价的上升(由8.89%升至10.25%),对应的2015-17年股息收益率为4.9-5.0%。当前股价对应的股息收益率为5.6%,鉴于该股的防御性以及稳定的增长,我们认为估值具备吸引力。