110家A股开发商三季度综述:合同销售强劲推动财务状况改善,毛利率表现不一

财务状况得到修复但仍不足够。

来自房地产销售的现金流同比增长72%,令三季度经营性现金流保持在正值区间。现金余额与短期债务的比率回升至2014年一季度水平,但投资性现金流进一步流出导致负债率季环比上升4个百分点至105%。我们认为开发商应继续关注于去库存从而进一步改善财务状况。

盈利能力走势不一。

税前利润率(剔除投资收益)进一步季环比下降2个百分点至9%,但毛利率环比上升2个百分点。不过,规模较大开发商的毛利率出现一定程度企稳,而规模较小开发商仍面临着盈利能力走弱的困境。

市场份额持续扩大。

110家A 股开发商在前40大城市/全国的总体市场份额扩大9个/5个百分点至40%/22%。市场份额的提升集中在前15大开发商中,主要得益于自2015年二季度以来绿地控股的财务数据被纳入。

股价表现。

我们研究范围内海外/内地上市开发商当前股价较2015年末预期净资产价值折让48%/29%,2015年预期市净率(剔除重估增值)为1.0倍/2.0倍。我们预计按揭政策放松和降息将带动房地产交易在今年四季度进一步改善。首选股(位于强力买入名单):雅居乐、世茂房地产和万科。风险:销售/利润率低于/高于预期(下行/上行),宏观经济硬着陆(下行)。

流动性小幅改善;负债率仍处高位。

110家A 股开发商的净负债率和现金余额/短期负债比率