恒大地产:深圳之行纪要

2015年10月23日,我们组织投资者前往深圳参观恒大地产(3333.HK/港币5.34,买入)。通过与管理层交流以及实地探访,我们认为公司目前正在正确的轨道上开发深圳房地产市场,特别是在旧城改造项目上拥有较大潜力。恒大地产近期各项目开发进展令人满意,好于我们此前的预测。维持买入评级。

深圳整体蓝图。

恒大地产于2011年收购深圳建设集团,借此宣告进入深圳房地产市场。经过四年发展,公司目前总计参与17个旧城改造项目,其中大部分位于深圳市核心CBD 区域,包括福田区、罗湖区和南山区。预计总占地面积约为180万平方米,总建筑面积将达到约770万平方米,可售面积在461万平方米左右。

根据各项目周边地区的平均售价来看,我们估算得出未来2,600亿人民币的潜在销售额。按照恒大2014年审计年报计算,该金额在集团2014年总营收的2倍以上。鉴于恒大地产公开报告中仅纳入了这17个项目中的4个,我们认为公司未来还将发掘出更多潜在价值。

17个旧城改造项目的最新进展。

据我们观察,恒大地产目前的项目进展情况较好,说明公司发展状况比我们预计的更加稳健。旧城改造的核心问题是与本地村民进行谈判协商,公司已经在该问题上取得进展,在上述17个项目中,公司或是已经与村民或本地政府签订协议,或是正在签订协议。预计在这17个项目中,福田区的华强北项目、南山区的南油项目以及坪山区的飞西项目将于明年(即2016年)启动预售。

此次参观的项目情况。

我们此行参观了恒大地产位于罗湖区建设大院项目、位于福田区的华强北项目,以及位于南山区的向南村项目、向南丁头村项目和南油项目。总体而言,这五个项目运行顺利,进展情况快于我们的预期。如上文所述,华强北项目和南油项目有望在明年启动预售。其余三个项目在与村民协商谈判和报备政府审批中都进展顺利。据我们预测,五个项目的总计可售面积约120万平方米,可为公司带来974亿人民币收入。