北京城建:集团协同加码首都开发,资金雄厚助力扩张

大股东北京城建集团赋予公司更多项目开发机会。控股股东北京城建集团是北京最大、全国TOP5的十大建筑商,“世界225家最大国际承包商”之一,曾优质高效完成了国家大剧院、国家博物馆、奥体场馆等国家和北京市重点工程,深受政府信赖不好评。

集团在北京市建设中起着重要作用,不各区政府关系良好,是区政府进行合作开发的良好对象,上市公司因而得以顺利中标望坛、密于等一级开发项目。当前土地一级开发项目利润率可达12%-15%,高于一般住宅项目的回报,且风险更小。公司正积极关注以通州为核心的京津冀板块的机会,可以预见在集团在市政府东迁通州的作用,而公司有望在集团协同下有更多机会担当通州房地产一二级开发,有望成新的增长极。

产业链协同优势有待发挥。集团旗下在港上市的“城建设计(1599.HK)“为中国第一家覆盖轨道交通全产业链的企业,设计总包服务市场占有率第一(按轨道交通运营里程,业务涵盖轨道交通、综合交通枢纽等多领域咨询、设计不施工。竞争优势显著使其得以优先参与京津冀地区轨道交通项目开发,而新型模式下轨道建设和沿线土地开发往往综合进行,北京城建有望因此获得沿线物业的开发权,开辟土地储备的新途径。

融资成本大幅降低,强大资金支持扩张。除发行债券(58亿元,7年期利率4.4%),公司成功构建了基金融资平台。目前已经公告两期:一期28亿元,二期24.428亿元。

一期基金为例,管理费为全体合伙人实际出资额的0.5%/年,银行的资金成本为7.3%/年,扣除合伙企业运营、GP管理费后按照7.3%的年投资回报率分别向各合伙人分配上一季度的投资收益,最终合伙企业资产的剩余清算全部归次级LP所有。公司受益:首先,资金成本直接计入项目开发成本降低税费;其次,公司将资金投入项目过程中可以额外再加1%左右的利差收益;最后,季度分配收益相当于使得项目收益提前变现而非等到竣工结算。近期基金规模有望达到70多亿,若募资理想不排除达到100亿规模,16年计划达到150亿。

作为北京14家房企规模前5名,国企改革升温,控股股东城建集团有望协同公司发展通州添新增长极,同时受益市场回暖及股权投资回报加速释放,公司业绩及估值有很大弹性,短长期颇有看点。自8月20日去年定增的3.5亿股限售股解禁以来,累计自由流通股的换手率达303%换手充分。此前股价低于净值12.4元时我们多次强调要逢低吸纳,当前公司合理估值每股22.1元=房地产RNAV16.3+投资增值5.8,股价6.4折交易仍显著低估。维持15-17年EPS1.01/1.21/1.43的预测,对应当前股价PE14/12/10倍,给予6个月目标价20元,再次“强烈推荐”。

风险提示:行业回暖低于预期,项目拓展进度落后。