传媒行业:共享办公,万众创新的摇篮(共享经济系列三)

共享办公受益于自由职业群体的兴起和移动化办公的浪潮,是移动互联网时代小微企业创新孵化的摇篮。共享办公发端于解决企业用户跨区办公、标准化方案以及办公区域的弹性需求,能有效降低用户的资本开支,并通过集中化统一管理提高运营效率,诞生了市值28亿英镑的Regus公司。互联网时代云端协同与任务众包背景下,自由职业者群体快速崛起(美国约有5,300万人,占劳动力总量的34%)和移动办公兴起增强了共享办公需求。当前中国大众创业、万众创新气氛活跃推高办公租赁需求(国内1H15新注册市场主体685.1万,+15%YoY),但面向小微企业的办公租赁有效供给不足,急需推陈出新。

“共享办公、社区孵化和专业增值服务”生态圈铸就WeWork百亿美元估值。公司创立于2010年,致力于为企业用户提供随需、随到、随租和随用的弹性租赁模式,成立1月实现盈利;以自由职业者和初创科技公司为主的用户群体中,创作创意和科技类会员占总体29%和20%。公司已辐射全球16个城市,56个办公中心,预计2015年可租赁面积超过360万平方英尺,5年CAGR高达113%;预计2015年总收入超过4亿美元,3年CAGR高达260%。WeWork核心价值是围绕办公空间的基础需求,建立会员交流互动的社区氛围,并撮合匹配合作伙伴和顾客帮助孵化;搭建了240家服务供应商的专业服务平台,让入驻公司专注主业创新。WeWork轻资产运营、高速增长、盈利性好、规模优势(15年119xP/E,收入增速167%,下同),基于平台打造的品牌和增值服务支撑其远超房地产管理业(11.2x,-5%YoY)和办公服务业(21.5x,-8%YoY)的估值水平。

国内共享办公:从模仿到改进。共享办公带来的供需匹配平台将减少中介市场信息不对称;租赁方式更为灵活,降低初始投入,缓解初创公司和自由职业者资金压力。点点租:简化租赁流程,自建中介平台服务业主与租客,力保房源信息真实性,参与找房到付款的全流程,建立完整的产业链;SOHO3Q:“共享经济+房地产开发”,由售转租,提供“拎包入驻”的商业地产租赁,计划在15年底拥有11处3Q中心;优客工场:企业服务为主,办公租赁为辅,以增值服务为核心(目标占收入40%),打造“租赁+创业+服务”自营生态圈,已签约36个场地,1/3地产采取WeWork模式,其余2/3与开发商合作获取。

共享模式待完善,增值服务是竞争关键。共享办公解决了供需匹配的难题,满足了小微企业在租赁期限与面积上的长尾需求,功能逐步向孵化器功能演变。目前国内共享办公服务相对同质化,跨区域尚未实现,平台的增值服务成为差异化、并为用户创造价值和收益的关键。

风险提示:政策因素影响,产业发展不达预期。