招商地产:大股东优质资源助力公司长期成长

事项:公司今日公布发行股份购买资产并募集资金预案,拟以26.92元/股的发行价发行约1.81亿股,募集金额约48.6亿元,向大股东蛇口工业区购买其持有海上世界住宅一期等资产。同时拟以24.23元/股非公开募集资金不超过16.2亿。

平安观点:

资产注入符合预期,集团和大股东再次传递支持公司发展信心。根据公告,本次定向增发购买的土地包括海上世界住宅一期、女娲广场和文化艺术中心,合计占地面积12.76万平米,成交总价约48.6亿。自去年年底注入船后广场等合计26万平建面后,集团及大股东再次以实际行动表明支持公司发展的战略意图。海上世界综合体项目作为“再造新蛇口”的重点项目,本次资产注入是对去年年底资产注入的延续,为实现海上世界综合体的整体开发又迈出重要一步。同时,本次资产注入也符合大股东蛇口工业区“根据招商地产的开发计划和经营需要,蛇口工业区将持续注入土地等优质资产以支持招商地产的发展”的承诺,持续向市场传递支持公司发展的信心。

标的资产优质,超过95%的成交金额为住宅项目。本次注入的海上世界住宅一期建面16万平,成交价46.5亿,住宅项目成交额占总成交金额的95%以上。该项目平均楼面价2.9万/平,较去年2期注入时2.25万/平的楼面价溢价29.1%。我们认为主要原因是:1、本次1期项目地位位置更加优越、更临近海边。2、今年以来土地市场持续火热,深圳平均地价较去年已有所上涨。3、本次注入土地容积率较低(2.07)小于先前2期的2.8。4、本次资产注入以发行股份购买,相比于现金收购产生的合理溢价。整体来看,本次交易价格仍相对合理。我们判断随着鲸山觐海逐步进入销售尾声,海上世界住宅项目有望于明年入市,考虑到项目地理位置优质,参考周边鲸山觐海的6-7万的均价,预计售价7万/平以上,毛利率在45%以上,仅本次注入的1期项目将增加公司未来净利润21.7亿。但考虑到项目在2016年才开始结算,本次增发将首先摊薄公司近两年业绩,在2016年开始逐步贡献利润。我们认为在优质土地日益匮乏的深圳,大股东对公司持续的稀缺资源注入,将为维持公司的较高毛利率水平提供有力支撑。

集团后续储备资源仍然值得期待。若本次资产注入顺利完成,将进一步打开集团及大股东优质资源资产注入的预期和想象空间。除本次注入的资产外,集团及大股东在太子湾、前海及漳州工业区仍持有大量土地。考虑到前海土地确权进展一直相对缓慢,我们判断符合“再造新蛇口”整体规划,位于海上世界综合体周边的太子湾(总建面170多万平,商住建面约10多万平米)最有可能成为下一个资产注入的标的。

销售持续高增长、财务状况优质、拿地布局合理将持续支撑公司高速发展。公司上半年实现销售额199.7亿,同比增长24%,预计下半年新推货量超250亿,整体可售量500亿,全年有望实现销售额450亿(+24%)。公司中报净负债仅25.6%,远低于行业超60%的平均水平,杠杆提升空间潜力巨大,同时本次增发将进一步改善公司的资金面状况。未考虑本次资产购买,公司年内已新增土地272.4万平,总地价158.6亿,新拓展宁波、昆明、大连、南宁、宁波等五个强于线城市,累计进入城市24个,全国布局进一步合理。

维持公司“推荐”评级。预计公司2013-2014年EPS分别为2.6元和3.12元,对应PE为10.9倍和9.0倍。短期来看,公司销量增长确定、拿地布局合理、积极搭建香港融资平台,经营状况持续转好,本次资产注入将进一步增强公司的盈利能力。长期来看,集团后续储备资源丰富,未来资产注入仍存想象空间。维持公司“推荐”评级。

风险提示:政策调控加紧带来的销售不及预期风险。