万科A9月销售点评:销售表现强势,积极布局物流地产

2015年9月份,万科(000002.CH/人民币13.07;2202.HK/港币17.32,买入)实现销售面积184万平米,环比增长7%,同比增长11%;销售金额244亿元,环比增长10%,同比增长25%,强于行业9月销售环比持平的表现,并且再创公司年内次高;单月销售均价13,257元/平米,环比增长2%。前9月,公司实现销售面积1,440万平米,同比增长14%;销售金额1,805亿元,同比增长21%,较上月扩大0.6个百分点;累计销售均价12,534元/平米,同比增长6%,较上月扩大0.9个百分点。预售锁定方面,至15年9月末,公司已售未结算金额分别锁定了我们对2015-17年房地产预测收入的100%、100%和13%。

拿地依然谨慎,继续积极拓展物流地产。

2015年9月份,万科在土地市场新获取深圳和无锡等地的9个项目,拿地区域主要集中于一二线城市,共新增建筑面积64万平米,总地价31亿元,环比下降60%;平均楼面地价4,904元/平米,其中深圳北站项目14,056元/平米的楼面价拉高整体拿地均价,但该楼面价对于目前深圳北站区域而言仍是非常低的价格,而言公司总体拿地价格仍相对理性;9月拿地额占比当期销售额比值回落至13%,前9月拿地额占比当期销售额比值则小幅回落至22%,拿地依然谨慎。

其中值得注意的是,继5月在贵阳和武汉公告获得2个物流地产项目以及8月在上海和沈阳新获取了2个物流地产项目之后,9月公司又在长沙和成都新获取了2个物流地产项目,近期频繁拓展物流地产标志着物流地产业务正式启动。

维持万科A股、H股买入评级。

万科作为行业龙头,公司将在行业整合并购过程中持续受益于集中度的提升,公司前8月销售额市占率3.25%,较13-14年的2.09%和2.82%均有大幅上涨,凸现行业集中度提升背景下龙头房企的优势;近期物管业务已提出市场化运作,或将为首个分拆上市业务,预计后续如产业地产、物流地产、教育地产等等转型升级业务待成熟之后也将逐步分拆,公司价值重构正逐步上演;此外,近期宝能三度举牌并结合百亿回购计划(目前已经累计回购1,248万股),显示金融资本和产业资本对公司长远发展的看好。我们维持公司2015-16年每股收益预期分别为1.66元和2.01元,维持A股、H股买入评级。