荣盛发展:战略聚焦环北京,发展空间提升

投资要点:

公司在廊坊及河北拥有大量土地储备,今年以来战略聚焦环北京区域,通过签订合作框架协议等方式“抢占”大体量优质资源,其受益于京津冀一体化的程度不断加深,股价尚未充分反映这一变化趋势。(1)公司在河北省权益储备面积500万平,占比近1/4;廊坊204万平,占比10%。(2)今年6月以来,公司接违签订2个大体量项目的合作框架协议,分别位二廊坊新兴产业示范区和香河县,占地面积分别为3000亩、5000亩;此外还获取了霸州、沧州2幅地块。(3)我们认为,上述进展只是一个开端,作为总部位二廊坊的全国性龙头开发商,公司有能力、有动力持续在环北京区域快速拓展,且协议项目有望陆续分批转化为实际获取项目。

加大在南京江北新区的拓展力度,做大做强南京不廊坊“双中心”。南京建设重心将转向江北新区,拟升格为国家级新区。公司在南京江北拥有权益储备面积257万平,占比近13%;今年初签订了位二江北六合区的土地一级开发合作协议,总用地面积2200亩,有望通过一二级联动低成本获取二级开发用地。

短期来看,推盘促销力度加大及政策环境放松,有望在下半年推动公司销售改善。受楼市低迷影响,公司上半年目标完成率偏低。在中央政府再度全面放松绝大部分城市限贩,并窗口指导个贷政策放松的背景下,公司有望通过加大推盘及促销力度,力争达成全年销售350亿元(+30%)的目标。

杠杆偏高,财务风险仍可控。凭借规模优势及股东方全力支持,今年以来信贷融资进展顺利,资金成本未见明显提高;后续销售回款能否改善是关键。

在公司项目降价10%的假设下,预计14-16年EPS1.93/2.32/3.00元,PE5.7/4.7/3.7倍,RNAV11.99元,目前股价RNAV9.1折交易。行业长期需求趋于平稳,公司力争通过把握区域性的机会,实现持续较快发展。我们认为,公司长期发展空间持续提升,且短期销售有望改善,估值有望持续纠偏,6-12个月目标价14元,对应2014年7.3倍PE,维持“推荐”评级。