房地产行业:长假前夕加杠杆,稳经济重要关头房地产地位凸显

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十一长假前,房地产又出政策了。央行、银监会联合出台通知,非限购城市对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,最低首付款比例下调到25%。同日,住建部通知,全面推行公积金异地贷款业务,同时要求公积金资金运用率低于85%的城市提高实际贷款额度,设区城市统筹使用资金、拓宽贷款资金筹集渠道、简化审批等。

点评:

1、地产投资形势严峻,稳经济到了重要关头,后续政策依然可以期待。继8月末调整公积金贷款首付比例到20%之后,商业贷款加杠杆政策再次出台,首付比例从30%下降至25%,同时公积金贷款未来支取将变得更为便利,这些符合我们一直以来的预期。我们在8月末点评中已经指出,9月旺季支持楼市的态度十分鲜明,如果市场效果不佳,不排除进一步的加杠杆、降税费等支持政策出台。从未来的政策来看,进一步降低首付款比例至20%应该可以预期。当前房地产开发投资形势十分严峻,1-8月商品房施工面积累计增速降至2.5%,住宅施工面积增速降至0.2%,作为投资的最关键变量,施工面积数据显示今明投资回升无望,负增长可能性大。地产行业作为中国经济长期增长引擎,影响至关重要,对地产的宽松和扶持政策还会陆续出台。

2、宽松货币及加杠杆边际效果有所弱化,短期有利于三线城市,长期取决于供求结构。9月份我们统计的40大中城市成交数据疲弱,成交面积连续3个月下跌,旺季不旺也可能是加杠杆政策出台的原因。在房地产投资周期高点已过,房地产市场走势的核心要素取决于区域供求关系。此前对改善需求的降首付、加上此次在一线城市以外普降首付比例,再加上连续5次降息将房贷基准利率由6.55%下降至5.15%。政策短期效果有利于二三线城市,十一黄金周期间二三线城市同比去年成交增长超过40%;长期来看,加杠杆对需求释放有支持作用,但在宽松后期边际效用会有所降低,其中一线城市和人口流入的二线城市及大都市圈卫星城仍能保持量价平稳复苏的态势,而其他城市则并不乐观。

3、地产行业是稳经济抓手,上市公司业绩支撑坚实,优质公司预计跑赢市场。一方面我们确信在经济转型的关键时期,地产将持续获得政策支持,另一方面今年销售价量齐升以及融资结构的改善对2016年板块业绩支撑明显,地产板块跑赢大市的可能性仍然是比较高的,我们建议短线关注:1)低估值龙头公司:保利地产(600048.CH/人民币7.99, 买入)、万科(000002.CH/人民币12.73; 2202.HK/港币17.84, 买入);2)区域增长极京津冀和自贸区公司,招商地产(000024.CH/人民币28.49; 200024.CH/港币25.17, 买入)、荣盛发展(002146.CH/人民币7.49, 买入)、华夏幸福(600340.CH/人民币21.90, 买入)等;3)转型类公司嘉宝集团(600622.CH/人民币11.16, 买入)、华业资本(600240.CH/人民币10.64, 买入)、天宸股份(600620.CH/人民币19.27, 买入)。