房地产行业月报:销售、资金状况改善,投资下滑速度减弱

统计局公布2014年1-10 月全国房地产开发和销售情况。

投资要点:

投资增速继续下滑,但幅度减弱,单月投资增速环比回升。1-10 月房地产投资7.7万亿元,同比名义增长12.4%,增速较1-8 月下滑0.1 个百分点,下滑幅度有所减弱;10 月单月投资增速11.8%,环比回升3.2 个百分点。

新开工降幅持续收窄。1-10 月房屋新开工面积下滑5.5%,降幅收窄3.8 个百分点;施工面积增12.3%,增速提高0.8 个百分点。土地购置面积增速由负转正,1-10 月同比增1.2%(1-9 月降4.6 个百分点),与实际情况有很大出入,地市并未好转。

销售好转,同比降幅收窄。1-10 月商品房销售面积同比降7.8%,降幅收窄0.8 个百分点,10 月单月销售面积同比仅下滑1.6%,降幅环比大幅收窄8.7 个百分点;分区域看,东部、中部降幅收窄,西部增速由负转正。

资金来源增速回升。1-10 月资金极源增长3.2%,较1-9 月回升0.8 个百分点;其中10 月单月增速10.7%,环比大幅回升11.3 个百分点。分项看,自筹资金、个人按揭贷款增速回升,但国内贷款增速仍小幅下滑,表明房企资金状况改善主要归功于房贷放松带动销售回笼资金改善,以及房企非银行渠道融资增加,但银行开发贷仍未见放松。

受央行放松房贷政策利好影响,10 月楼市销售好转,并带动行业资金状况改善,印证了我们对“行业基本面将逐步好转”的判断,但楼市去库存需要时间,投资增速回升仍需等待。行业持续去行政化,我们预计近期二手房营业税也将全面放松,明年1季度一线城市也有持续放松的政策调整空间。近期无风险利率开始持续下行,预计明年下降幅度会更大,利好对利率敏感的房地产业,本轮行业调整将逐步见底回升,上市公司年底冲量动力比较足,受政策利好影响较大,销售、资金状况均将改善,板块投资下有政策托底,上有估值修复空间,值得看好。建议重点配置“150118 房地产B”基金,万科、保利、华夏并福、首开、北京城建、荣盛发展、招地、中南建设、福星股份等普通性住房戒保障房占比多的公司,以及牛市预期下“地产+券商”的泛海控股。

风险提示:美联储退出QE 致全球流动性收紧,经济、政策及行业持续恶化等风险。