124家a股上市房企2014年3季报分析:行业见底回升,投资下有政策托底,上有估值修复空间

投资要点:

Q3竣工结算增多,行业收入增幅较上半年略回升,净利润降幅略收窄。前3季度行业营业收入4219亿元,同比+10%(上半年为+6%);净利润423亿元,同比-3%(上半年为-8%),行业ROE6.7%,同比降1.1个百分点。毛利率持续下滑,费用率上升,导致行业“增收不增利”状况持续。前3季度行业平均毛利率31.8%,同比-3.1%,较上半年再度下滑1.2个百分点;平均净利率11.2%,同比-1.4%;三费占比11.0%,同比+0.7%,其中财务费用占比升幅最大。

受前3季度销售整体疲弱影响,预收款增速继续下行。3季末行业预收款8013亿元,同比仅增长9%,远低于去年同期24%的增速水平。开发商主动降低开工建设及拿地力度,存货增速下降,但周转率仍未好转。3季末行业存货2.22万亿元,同比增22%;扣除已售未结的存货周转率为37.1%,同比-4.6%。

偿债压力见顶,将回落。3季末现金覆盖短期有息负债比例仅85%,净负债率高达100%;前3季度经营活动净现金流出为1230亿元,是去年同期的1.5倍,但值得注意的是,购买商品、接受劳务支付的现金同比增幅已降至4%,开发商已大幅压缩拿地开工支出,随着楼市销售回暖及融资环境好转,Q4行业偿债压力将逐步缓解。

我们认为,今年行业收入增速将放缓,但仍将保持在10%以上。去年楼市销售火热,今年可结算资源充足,而且在政策放松、楼市回暖的背景下,Q4上市房企释放业绩的意愿将有所回升,特别是有再融资、中票发行等诉求的公司。但行业利润率下行趋势难改,预计今年行业净利润可能不去年同期持平。过去两年地价相对于房价上涨过快,今年以极房价明显下跌但地价下降有限,进一步挤压了行业利润率空间;资金成本逐步下降将在一定程度上对冲土地成本上涨的不利影响。龙头公司表现将明显好于行业,龙头公司凭借规模优势,通过提升市场份额,仍能够保持利润的较快增长。

央行“930”新政后,我们随即发布报告上调行业评级至“看好”。10月29日国务院常务会议时隔5年再次提出“稳定住房消费”,信号意义强烈,我们认为继房贷政策放松之后,后续可能在税收、公积金等政策方面进一步加大对居民住房消费的支持力度。近期无风险利率开始持续下行,预计明年下降幅度会更大,利好对利率敏感的房地产业,本轮行业调整将逐步见底回升。政策放松力度持续加大,将推动楼市成交持续改善,上市公司年底冲量动力比较足,受政策利好影响较大,销售、资金状况均将改善,板块投资下有政策托底,上有估值修复空间,值得看好。建议重点配置市价低于净值的“150118房地产B”基金,万科、保利、华夏幸福、首开、北京城建、荣盛发展、招地、中南建设、福星股份等普通性住房戒保障房占比多的公司,以及牛市预期下“地产+券商”的泛海控股。