房地产行业:棚改影响显现,难以 完全对冲投资下滑

投资要点:

投资增速持续下行,再创2010年以来新低。1-7月房地产投资5.0万亿元(+13.7%),增速较1-6月下滑0.4个百分点;7月单月投资增速环比下滑0.6个百分点至11.9%。

新开工仍明显下滑,降幅继续收窄。1-7月房屋新开工面积下滑12.8%,降幅收窄3.6个百分点;施工面积增11.3%,增速不1-6月持平。土地购置面积持续下滑,1-7月同比下降4.8%,降幅收窄1个百分点。

销售降幅再度扩大,印证了我们对“6月降幅首现收窄,或为单月数据扰动”的判断,市场仍较低迷。1-7月商品房销售面积同比降7.6%,降幅扩大1.6个百分点,7月单月销售面积同比降幅达16.3%;分物业类型看,住宅降幅仍最大;区域表现差异持续,东部继续大幅下滑,中部仍略有增长,西部由小幅增长转为小幅下滑。

资金来源增速略回升,仍处历史低位。1-7月资金来源增速3.2%,较1-6月回升0.2个百分点。分项来看,国内贷款、利用外资、自筹资金增速有所回升,而定金及预收款降幅扩大,个贷增速降幅持平,反映销售回笼资金情况仍未好转。

新开工、资金来源数据的改善可能与棚户区改造加快推进有关。在楼市库存压力高企的背景下,开发商的理性选择应当是进一步减开工;此外央行公布的7月人民币贷款规模远低于预期,同环比均大幅回落,而7月开发商资金来源中的国内贷款增速反而回升,对此我们认为可能的解释是中央要求加快棚户区改造,并通过国开行给予与项资金支持,其影响已开始显现。我们认为,棚户区改造会对房地产投资起到一定的拉动作用,但难以完全对冲行业自主调整的力量,维持“行业投资增速进入10%左右低速时代”的判断。虽然政策放松,但受制二信贷因素,预计楼市销量恢复较缓慢,去库存需要较长时间,下半年开发商拿地及新开工意愿仍将维持较低水平。

中央改革力度空前,房地产市场化管理推进,一线城市高端房限价放松,其他城市放松限购,窗口指导个贷政策放松等政策均利好楼市平稳发展。板块估值有望持续修复,后续需观察个贷有无实质松动、购房者观望情绪有无改善及楼市销量回升的持续性。继续重点推荐行业龙头:万科、保利、招地、华夏幸福。估值修复空间大的:泛海控股、北京城建、首开、世茂、荣盛、中航地产、福星股份等。

风险提示:美联储退出QE 致全球流动性收紧,经济、政策及行业持续恶化等风险。