房地产行业月报:投资维持高位,销售回归均值

策略:当前地产股低位反弹,我们维持此前看法,受到基本面及通胀的抑制,难有趋势性机会,目前机会主要集中在再融资主题。

7月房地产数据:7月房地产开工活动进一步恢复,土地市场虽然较6月有所降温,但同比仍保持量价齐升的态势,房地产开发投资继续维持较高的增速。

我们判断下半年随着销售回款的下降和表外流动性的趋紧,房地产企业的资金状况将较上半年大幅收紧,房地产企业面临基本面的恶化。但由于当前土地市场的过热和投资的滞后性,预计三季度房地产投资仍会保持在20%左右的增速。

土地市场:6、7月土地市场量价齐升:全年来看房地产企业购置土地面积与去年基本相当,但土地均价却大幅上升。前7月土地购置面积和成交价款同比变动-1.4%和14.7%。土地均价同比增长16.3%。

投资:房地产开发投资继续维持较高增速:前7月房地产开发投资和住宅开发投资同比增长20.5%和20.2%。但由于7月房地产市场销售额的明显下降,来自销售回款(定金、预收款和按揭)资金同比增长47.9%,增速较前6月增速小幅下降5.99个百分点。

销售:房地产销售回归均值水平:前7月商品住宅销售面积和金额5.47亿平和3.33万亿,同比增长27.1%和39.9%,较前6月下降3.3和6.1个百分点。前7月销售均价6097元/平,同比增长9.5%,但较前6月下降1个百分点。

流动性:银行表外业务大幅压缩:7月M2同比增14.5%,较上月上升0.5百分点。但值得注意的是继6月“钱荒”之后,来自银行表外的融资明显压缩,7月社会融资总量仅8088亿,同比/环比增长-23.1%和-22%,人民币贷款占比高达86.5%,剔除外币贷款负增长的影响也远高于上半年的均值50%。