房地产行业:温州限购调整背景特殊

事件:据媒体报道,温州近日放松了住宅限购政策,之前过严的限购政策回归到国务院统一规定的各地限购标准。2011年温州下发《关于落实住房限购政策有关问题的通知》(温政发[2011]23号),自2011年3月14日起,本市户籍居民家庭及能够提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭只能新购买1套商品住房(含存量住房);对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭,拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭,无法提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,要暂停其在本市内购房。违反规定购房的,不予办理房地产登记。

调整后,温州本市户籍家庭尚无住宅的由可以购置1套增加至2套,有1套或有1套以上的家庭限购政策不变。

点评:

一、出台背景特殊

1.2011年限购政策严于国务院要求。本次温州政策调整是对此前政策过严的纠偏,2011年出台限购政策时,温州房价上涨幅度远高于全国平均水平。

根据百城住宅价格指数,2011年中温州房价较去年同期上涨超过30%,而全国三线城市仅在10%左右。但由于限购作用及温州等地区民间借贷危机的爆发,温州房价从2012初逐月下滑,当前温州月均房价较去年同期下降14%,较2012年的最高点下降26%,而目前全国百城均价和三线城市均价同比上涨7.9%和2.7%。

2.上半年销量较好,但库存仍创新高,未来库存将持续上升。由于基数原因,截止目前温州住宅成交同比增长124%,7月成交35%,好于全国水平。

但库存仍同比增长40%,并且由于上半年土地成交量过大,前7月住宅用地的规划建筑面积已成交160万平,远高于去年全年的66万平和2011年的46万平,可以预计未来库存仍将持续上升。

3.房地产投资仍为负增长。今年温州房地产投资增速远低于全国水平,上半年温州房地产开发投资297亿,同比下降1.9%,而同期全国同比增长20.3%。

二、不具备普遍性,影响较小

我们认为由于民间融资问题导致温州房地产市场较为特殊,波动较全国来看并不具有代表性。未来极少数限购政策严于国务院标准,而楼市基本面逐渐恶化的城市有回归全国限购标准的可能,但影响甚微。下半年主导地产股的主要因素已回归基本面。

观点:我们维持此前的观点,地产股低位反弹。再融资呈现大幅扩容的态势,放开的概率也越来越高。但受到基本面及通胀的抑制,难有趋势性机会。看好三类公司的表现:一是预收账款高,有潜在集中释放可能的香江控股、滨江集团、华夏幸福;二是估值极低,释放业绩动力强劲的冠城大通。三是历来依靠大量融资实现高增长的优质地产股,阳光城、荣盛发展。

风险提示:金融体系去杠杆、经济增速下滑超预期