对上海市出台“进一步严格执行国家房地产市场调控政策相关措施”点评:楼市进入调整期,不排除其他城市有政策跟进

11月8日上海房管局发文出台“进一步严格执行国家房地产市场调控政策相关措施”,提出落实房价调控目标、增加住房供给、提高于套房首付比例和提高非户籍居民家庭购房门槛等7条措施。

调控政策以抑制需求为主,短期将导致上海市场成交下滑,政策预期传导也将影响全国楼市景气

沪七条中以抑制短期需求政策为主,包括:1)二套房首付比例从原来的六成提高至七成,2)非上海户籍居民购房资格门槛提高,所需的缴纳税收或社保的年限提高至过去三年内缴满两年,而之前的要求是过去两年内缴满一年。我们认为,这两大政策中后者杀伤力更大,自住需求在上海新房成交中占到70%左右,门槛的提高将直接使一部分人失去购房资格,我们估计这部分人占到总成交的5%-10%;由于10%的资金门槛提升对改善型需求并不明显,且改善需求成交占比约为25%,二套房首付比例的提高影响相对较小;静态测算,沪七条将导致市场下滑10%左右,而政策实施带来的购房者观望情绪会使楼市下滑幅度更高一些。同时我们预计,上海政策的出台可能使购房者产生进一步出台政策的预期,伴随当前按揭贷款投放速度变慢,全国楼市景气度将受影响,市场将进入调整期。

政策出台在预期之外、情理之中

我们认为该政策出台在预期之外:1)以百城价格指数计上海房价涨幅为11%,远低于北京、广州和深圳的20%以上的房价涨幅,2)上海在年初制定房价涨幅目标时,仅表示“保持房价基本稳定”;同时却在情理之中:1) “沪七条”措施在用地供给、差别化信贷、限购等方面均是“新国五条” 上海细则的进一步落实(表2),2)如果按照2012年的人均可支配收入增速10.9%计算,今年房价涨幅超过人均可支配收入增速的可能性较大,上海政府仍存问责压力。

政策执行无疑,但了无新意,意在完成房价控制目标

我们认为,政策条款较为明确,根据我们的草根调研目前文件已经下发至各交易中心要求执行。但此政策了无新意,在抑制需求上复制深八条做法, 在扩大供给上完成1000公顷的供地计划是软约束,我们测算,过去5年土地市场情况,平均实际成交面积为713公顷,按30%的新增供给计算为927公顷,而今年年初制定的供给计划就是1000公顷。可以说,此政策的主要意图在于更好地控制房价。

政策出台对行业影响中性偏负面,预计一线城市成交将降温并传导至全国,且不排除后续其他城市有政策跟进,由于板块隐含的负面预期较充分, 我们重申当前板块防御价值有,进攻价值无

投资标的上,我们建议投资者关注销售可能超预期的、前期股价有过调整的万科A、阳光城、中天城投、南国置业、荣盛发展、世联地产等。